<span class=\"hanja\">低</span><span class=hangul>(저)</span>자본 <span class=\"hanja\">高</span><span class=hangul>(고)</span>보증으로 대박만 노려분양 이후 문제는 개인에게 전가부동산 개발 구조 혁신 진행해야
PF대책 핵심은 구조적 모순 해소
<span class=\"hanja\">低</span><span class=hangul>(저)</span>자본 <span class=\"hanja\">高</span><span class=hangul>(고)</span>보증으로 대박만 노려분양 이후 문제는 개인에게 전가부동산 개발 구조 혁신 진행해야
최근 정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안을 발표했다.
1년 여의 연구 용역과 전문가 의견 수렴을 거친 것으로 PF안정성을높이고 주택 공급을 활성화하기 위해내놓은 대책이다.
레고랜드 사태로 촉발된 PF위기감은 태영건설 워크아웃으로 최고점에 달했다.
PF 문제는 10여 년마다반복되고 있다.
위기 반복은 구조적모순에서 비롯한다.
우리 부동산개발은 저(<span class=\"hanja\">低</span><span class=hangul>(저)</span>) 자본 고(<span class=\"hanja\">高</span><span class=hangul>(고)</span>) 보증 구조다.
영세한 디벨로퍼가 불과 3%자본금으로 선(<span class=\"hanja\">先</span><span class=hangul>(선)</span>) 분양을 통해 대박을 노리는 사업 형태가일반적이다.
호황 때는 이보다 이익나는 사업을 찾기 힘들다.
불황 때는미분양으로 브리지 대출 상환이 곤란해지고 본PF로 전환하기 힘들어 파국을 맞는다.
부동산 개발과 금융 제도는 선분양에 초점이 맞춰져 있다.
아파트 분양은 주로 개인 대상이다.
투기 방지라는 명분에 매달려 미분양 발생 시 완충 역할을 할수 있는 기업은 끼어들여지가 거의 없다.
돈은 분양에만 몰려 있다.
정작 중요한 부동산에 대한운영은 뼈만 남은 생선처럼 돼 오롯이수분양자 개인 책임으로 남는다.
이번 대책은 저자본 구조를 개선하기 위해 자본금 비율이 평균 38%인리츠 활용을 제시한다.
부동산 개발을위한 프로젝트 리츠에 현물을 출자하면 양도세과세를 이연하는 혜택을제공한다.
부동산 소유자에게 매각보다는 공동 사업을 유도해사업 안정성을높이는데 초점을뒀다.
자 기자본비율이 높으면 도시규제 특례, 보증수수료할인, 충당금 적립 비율 인센티브 등의 혜택을 준다.
전문투자기관(limited partner) 이 사업에참여하지 않으면 저자본구조 개선은 요원하다.
투명성은 전문투자기관의 필수 요구 조건이다.
PF시장 투명성과 공정 질서 확립을 위해사업성 평가 강화, 통합 정보 시스템구축, 우수 디벨로퍼 인증 제도 등을추진한다.
분양은 한순간이지만 운영이 잘돼야 가치를 유지하고 상승시킨다.
복잡하고 전문화된 부동산은 분양 이후가더욱 중요하다.
그래서 리츠(개발+운영사업자) 에공공택지를우선공급하겠다는 방침이 눈에 띈다.
개발 운영금융의 포트폴리오 형성이 기대된다.
이번 대책은 부동산 개발이 운영까지 연계될 수 있도록 했다.
구조를 바꿔 PF위기 반복을 막겠다는 의지다.
부동산 개발을 주도하는 신뢰도 높은기관이나 기업을 앵커 디벨로퍼(anc hordeveloper) 라 하는데 리츠와 종합부동산회사가 주목된다.
책임감 있고위기에 강한한국형 디벨로퍼를 육성하겠다는 정책 목표가 실현되기를바란다.
과거 PF위기에도 대책이 준비되고시행됐다.
투명성제고와자본구조개선을 위한 여러 대안이 발표됐지만시장 상황이 호전되면서 흐지부지된경험이 있다.
이번 대책은 개발 업계와 금융 당국이 머리를 맞대어 오랜 시간 고민하고협의한 결과다.
협의체를 계속 유지하며개발 운영 금융 제도에 얽힌 근본문제를 풀어가면서 제대로 실행되도록관리하고감독해야 한다.
부동산 개발 구조 혁신을 통해 앵커 디벨로퍼가공급뿐만 아니라 운영까지 참여할 수있도록 유도해야 한다.
시장을 안정화하고 소비자 피해를 줄이는 길이다.
건국대 부동산학과 교수 이현석
低자본 高보증으로 대박만 노려분양 이후 문제는 개인에게 전가부동산 개발 구조 혁신 진행해야
PF대책 핵심은 구조적 모순 해소
低자본 高보증으로 대박만 노려분양 이후 문제는 개인에게 전가부동산 개발 구조 혁신 진행해야
최근 정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안을 발표했다.
1년 여의 연구 용역과 전문가 의견 수렴을 거친 것으로 PF안정성을높이고 주택 공급을 활성화하기 위해내놓은 대책이다.
레고랜드 사태로 촉발된 PF위기감은 태영건설 워크아웃으로 최고점에 달했다.
PF 문제는 10여 년마다반복되고 있다.
위기 반복은 구조적모순에서 비롯한다.
우리 부동산개발은 저(低) 자본 고(高) 보증 구조다.
영세한 디벨로퍼가 불과 3%자본금으로 선(先) 분양을 통해 대박을 노리는 사업 형태가일반적이다.
호황 때는 이보다 이익나는 사업을 찾기 힘들다.
불황 때는미분양으로 브리지 대출 상환이 곤란해지고 본PF로 전환하기 힘들어 파국을 맞는다.
부동산 개발과 금융 제도는 선분양에 초점이 맞춰져 있다.
아파트 분양은 주로 개인 대상이다.
투기 방지라는 명분에 매달려 미분양 발생 시 완충 역할을 할수 있는 기업은 끼어들여지가 거의 없다.
돈은 분양에만 몰려 있다.
정작 중요한 부동산에 대한운영은 뼈만 남은 생선처럼 돼 오롯이수분양자 개인 책임으로 남는다.
이번 대책은 저자본 구조를 개선하기 위해 자본금 비율이 평균 38%인리츠 활용을 제시한다.
부동산 개발을위한 프로젝트 리츠에 현물을 출자하면 양도세과세를 이연하는 혜택을제공한다.
부동산 소유자에게 매각보다는 공동 사업을 유도해사업 안정성을높이는데 초점을뒀다.
자 기자본비율이 높으면 도시규제 특례, 보증수수료할인, 충당금 적립 비율 인센티브 등의 혜택을 준다.
전문투자기관(limited partner) 이 사업에참여하지 않으면 저자본구조 개선은 요원하다.
투명성은 전문투자기관의 필수 요구 조건이다.
PF시장 투명성과 공정 질서 확립을 위해사업성 평가 강화, 통합 정보 시스템구축, 우수 디벨로퍼 인증 제도 등을추진한다.
분양은 한순간이지만 운영이 잘돼야 가치를 유지하고 상승시킨다.
복잡하고 전문화된 부동산은 분양 이후가더욱 중요하다.
그래서 리츠(개발+운영사업자) 에공공택지를우선공급하겠다는 방침이 눈에 띈다.
개발 운영금융의 포트폴리오 형성이 기대된다.
이번 대책은 부동산 개발이 운영까지 연계될 수 있도록 했다.
구조를 바꿔 PF위기 반복을 막겠다는 의지다.
부동산 개발을 주도하는 신뢰도 높은기관이나 기업을 앵커 디벨로퍼(anc hordeveloper) 라 하는데 리츠와 종합부동산회사가 주목된다.
책임감 있고위기에 강한한국형 디벨로퍼를 육성하겠다는 정책 목표가 실현되기를바란다.
과거 PF위기에도 대책이 준비되고시행됐다.
투명성제고와자본구조개선을 위한 여러 대안이 발표됐지만시장 상황이 호전되면서 흐지부지된경험이 있다.
이번 대책은 개발 업계와 금융 당국이 머리를 맞대어 오랜 시간 고민하고협의한 결과다.
협의체를 계속 유지하며개발 운영 금융 제도에 얽힌 근본문제를 풀어가면서 제대로 실행되도록관리하고감독해야 한다.
부동산 개발 구조 혁신을 통해 앵커 디벨로퍼가공급뿐만 아니라 운영까지 참여할 수있도록 유도해야 한다.
시장을 안정화하고 소비자 피해를 줄이는 길이다.
건국대 부동산학과 교수 이현석