◎「임차관계미상」 등 일단 의심/전문 대행업소 이용 바람직/없다던 세입자 낙찰받고 보면 “채무변제” 요구/법원 기록착오 책임의무 불구 낙찰자만 손해법원 경매부동산의 현황조사보고가 형식적으로 이뤄져 경매에 참가한 투자자들이 엉뚱한 피해를 당하고 있다.
특히 법원 기록에 임대차 관계가 「미상」 「확인 안됨」 등으로 불분명해 응찰자들이 권리분석에 애를 먹고 있으며 낙찰이 결정된 후 새로운 임대차관계가 드러나 낙찰을 포기하는 사례도 빈발하고 있다.
6일 경매부동산업계에 따르면 경매 대상 물건중에는 경락자가 전세보증금을 부담해야 할 선순위 세입자가 존재하거나 집행관이 조사한 전입일자와 실제 전입일이 다른 경우가 많아 경매에 참여했다가 낭패를 보는 경우도 잦은 것으로 나타났다.
오는 19일 서울지법 동부지원 경매4계에서 경매에 부쳐질 아파트(97타경 9981)는 임차인란이 공란으로 나왔으나 경매전문업소가 조사한 바에 따르면 1순위 저당권(95년 11월16일)보다 앞선 94년 4월에 세를 들어온 세입자가 있는 것으로 조사됐다. 또 오는 10일 경매 예정인 인천6계 다세대(97타경 7693)는 법원 기록에는 세입자가 없는 것으로 기록되었으나 1순위 저당권(94년 5월16일)보다 며칠 앞선(94년 5월8일) 선순위 세입자가 있는 것으로 나타났다.
이 경우 법원 기록만 믿고 이 물건을 낙찰받은 사람은 경락 후 선순위 세입자의 전세보증금을 부담하는 피해를 보게 된다.
오는 8일 인천1계에서 경매에 부쳐질 물건(97타경 1008)은 법원 현황조사서에 선순위 세입자가 존재, 경매 신청인은 경락대금에서 보증금을 제외하고 배당받을 것으로 나타났으나 주민등록상에는 세입자가 없다.
서울 강서구 화곡동의 이현수씨는 지난 3월 서울 남부지원 경매계에서 양천구 목동 빌라를 감정가의 51%선에 낙찰받았다가 화를 당했다. 법원 기록에는 대항력이 없는 세입자로 나와 있어 믿고 낙찰받았으나 세입자가 대항력을 주장, 명도를 거부하는 바람에 전세금을 부담해야 했다.
응찰자는 경매로 나온 주택이라도 입주자의 주민등록 열람 등이 제한돼 임차관계를 따지기란 매우 어려워 법원기록에 의존할 수밖에 없다. 경매 전문가들은 『경매 물건 현황조사보고서에 「임차관계미상」 「동사무소 확인 안됨」 등으로 나타난 물건은 일단 의심해야 한다』고 말했다.
민사소송법은 경매법원이 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악, 일반인에게 현황과 권리관계를 공시토록 규정하고 있으며 법원의 실수로 낙찰자가 손해를 보는 경우 「낙찰불허」 항고 절차를 통해서만 보증금을 돌려받을 수 있다. 그러나 경매 전문가들은 『법원에 실수가 있어도 낙찰자가 책임지는 경우가 많다』며 『전문 대행업소를 이용하는 것이 바람직하다』고 말했다.<유찬희 기자>
