[부동산정책 딜레마] "모두 약발 안먹히고 시장-정책 괴리"

역대 정부의 부동산 대책은 크게 두 방향으로 나눠진다. 시장 과열을 막기 위한 '가격안정 대책'과 침체된 시장을 살리기 위한 '부동산 활성화 대책'이 그것이다. 정부가 시장 상황에 따라 '묶기'와 '풀기'를 반복하는 동안 부동산 가격도 이에 따라 춤을 췄다. 이명박 정부와 참여정부도 예외는 아니다. 두 정부의 차이점은 참여정부가 고삐 풀린 듯이 치솟는 집값을 잡느라 묶는 데 주력했다면 이명박 정부는 그 후유증을 치료하기 위해 각종 규제를 푸는 데 초점을 맞췄다는 것이다. 하지만 그 어느 쪽도 시장을 제대로 컨트롤하지 못했다는 게 공통점이다. 건설업계의 한 관계자는 "참여정부는 정책의 방향은 맞았는데 수단(규제강화)이 잘못됐고 이명박 정부는 수단(규제완화)은 맞았는데 두 마리 토끼를 모두 잡으려는 정책 방향이 잘못됐기 때문"이라고 지적했다. ◇참여정부 부동산 대책은 '규제'의 역사=주택가격 안정에 초점을 맞췄던 참여정부는 역대 정부 가운데 가장 많은 부동산 대책을 쏟아낸 정부다. 지난 2003년부터 2007년까지 무려 12개의 대책이 발표됐다. 대책의 내용은 대부분 시장안정을 위한 규제 중심이었다. 대표적인 것이 2003년 5월 발표된 '주택가격 안정대책'이다. 대출규제와 부동산보유세 강화, 재건축 안전진단 기준 강화, 세무조사, 투기지역 지정 등 강력한 규제의 종합선물세트를 풀어냈다. 참여정부는 이후로도 보유세를 강화하고 부자세로 불리는 종합부동산세를 신설하는 등 규제의 역사를 이어갔다. 하지만 이 같은 규제에도 불구하고 참여정부 내내 집값은 잡히지 않았다. 외환위기 이후 크게 줄어든 공급물량 부족이 전세난 심화로 이어진데다 전세수요가 매매수요로 전환되면서 수요가 폭발했기 때문이다. 집값이 2005년에는 4%, 2006년에는 11.6% 급등했다. ◇이명박 정부, 규제는 풀었지만 시장은 시큰둥=이명박 정부의 정책방향 역시 기본적으로 '집값 안정'에 방점을 찍은 것은 참여정부와 큰 차이가 없다. 다만 안정은 유지하되 과도한 규제를 푸는 데 주력한 것이 차이점이다. 참여정부 때 묶였던 각종 규제 가운데 '분양가상한제'를 제외하고는 거의 모든 규제가 이명박 정부 들어 풀렸다고 해도 과언이 아니다. 이명박 정부는 주택거래를 실수요자 중심으로 유도하기 위해 '4ㆍ23' '8ㆍ29' 등 두 차례의 대책을 통해 거래활성화 및 미분양 해소에 주력하는 한편 보금자리주택으로 대표되는 공공주택 공급을 통해 수급안정을 유도했다. 하지만 부동산 경기 침체로 거래침체가 장기화되고 전셋값이 급등하면서 서민들이 고통을 겪고 있다. ◇약발은 안 먹히고 시장은 멈추고=부동산시장의 격언 가운데 '정부의 정책에 맞서지 말라'는 말이 있다. 그만큼 역대 정부의 부동산 대책이 시장에 미치는 영향이 컸다는 얘기다. 하지만 이 같은 룰이 참여정부나 이명박 정부 들어서는 거의 통하지 않고 있다. 정부의 대책을 비웃듯 시장과 정책의 괴리만 커지고 있는 상황이다. 참여정부 시절 내놓은 각종 규제 대책은 정작 참여정부 때는 효과를 보지 못하다 이명박 정부 들어 맹위를 떨치고 있다. 이명박 정부가 각종 규제완화를 통해 시장 활성화에 나서고 있지만 힘을 받지 못하고 있는 것도 이 때문이다. 더욱이 이명박 정부는 가격안정과 거래 활성화라는 양립하기 어려운 목표를 동시에 추구하면서 대책이 힘을 받지 못하고 있다는 지적이다.