재개발 투자 다시 주목 받는다

지난 2일 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)개정안이 국회를 통과하면서 규제가 완화된 주택 재개발 사업이 새로운 투자처로 급부상하고 있다. ‘이익환수제’를 적용 받게 돼 부담이 커진 재건축과는 달리 재개발은 관련 절차가 간소화 돼 사업추진에 탄력을 받게 됐기 때문이다. ◇재개발 규제 대폭 완화=개정 도정법에서는‘공동사업제도’가 도입돼 건설업체가 재개발 공동사업자로 참여할 수 있는 길이 열렸다. 지금까지는 재개발 조합이 단독으로 사업을 시행, 자금조달에 어려움이 많았고 전문성도 떨어졌다. 도정법 개정으로 민간 건설업체가 재개발 사업 초기부터 참여, 자금을 지원할 수 있게 돼 사업추진 속도가 빨라질 것으로 예상된다. 건설사가 공동사업주체로 참여할 수 있는 시공사 선정시기도 종전의 사업시행인가 시점에서 조합설립 인가 시기로 1년 정도 앞당겨 졌다. 시공사는 조합이 조합원의 과반수 동의를 얻어 선정할 수 있다. 또 정비계획으로 용도지역 변경 등 지구단위계획에 관한 내용을 수립할 수 있도록 했다. 이에 따라 종전처럼 정비계획과 별도로 지구단위계획을 수립하지 않아도 돼 비용부담과 사업시기를 크게 줄어 들 것으로 기대된다. 소재지 확인이 되지 않는 토지 등 소유자는 의결정족수에서 제외, 동의절차도 한층 쉬워졌다. 서울시도 지난해 6월 시내 노후ㆍ불량주택 지역 가운데 299곳을 2010년까지 단계적으로 개발하는 내용의‘도시ㆍ주거환경정비 기본계획’을 수립, 고시하면서 해당 지역의 재개발 사업이 힘을 얻고 있다. ◇구역지정 등 사업 추진 활기=서울시 주거환경과에 따르면 지난해 6월 이후 8개월간 32개 지역이 주택 재개발을 위한 정비구역 지정을 해당 구청에 신청했다. 이는 2002년 4개, 2003년 10개, 2004년 5개 구역에 대해 구역지정이 이뤄진 것과 비교해 엄청나게 늘어난 것이다. 정비구역 지정을 신청한 지역은 41만8,781평으로 건립 주택은 2만3,792(임대 2,248)가구에 이른다. 이 중 2,000여 가구에 이르는 동대문구 이문9구역을 비롯해 1,616가구 규모의 성북구 길음8구역, 1,156가구를 짓는 은평구 응암8구역이 대 단지로 주목된다. 종로구 충신1구역(605가구), 은평구 불광4구역(588가구), 불광6구역(781가구) 등은 서울시에 구역지정 신청을 마쳐 재개발사업 절차가 가장 빨리 진행되고 있다. 서울시청 관계자는 “구역지정 신청을 한 곳 중 70~80%는 정비구역 지정 요건을 갖춘 것으로 파악, 올 연말까지 30여 곳이 최종 정비구역으로 지정될 것”이라고 전망했다. 현재 서울시에서는 정비구역 지정을 받은 47개 구역이 재개발 시행 중에 있으며 25곳은 정비구역 지정을 받고 사업을 추진하고 있다. ◇재개발 분양도 많아=재개발 지역에서 공급되는 아파트도 늘어날 전망이다. 주택업계에 올해 17개 재개발 단지에서 7,240가구(일반분양 2,600가구)가 분양될 예정이다. 이번 3차 동시분양에 나온 ‘파크타워’는 대표적인 재개발 아파트로 888가구 중 328가구를 일반 분양한다. 삼성물산과 현대건설이 공동시공하며 시티파크와 인접해 주목을 받고 있다. 세양건설산업은 6월께 흑석동 흑석시장 부지를 재개발, 33~45평 154가구 중 60가구를 일반 분양한다. 삼성물산도 마포구 아현동 일대인 마포3-2구역을 재개발, 주상복합아파트 120가구 중 30~37 평형 95여 가구를 6월께 일반 분양할 예정이다. 동부건설은 종로구 숭인4구역을 재개발, 동부센트레빌 416가구를 지어 이중 24~41평형 194가구를 상반기중 일반 분양한다. 두산산업개발은 동대문구 용두2구역을 재개발, 총 433가구 중 23~39평형 138가구를 연말에 공급할 예정이다. 쌍용건설은 노량진1구역을 재개발, 157가구 중 35가구를 일반 분양한다. 롯데건설이 하반기 분양하는 황학구역(1,534가구)을 재개발은 대단지로 주목을 받고 있다. 대우건설 재건축팀 관계자는 “건설사가 재건축 공동사업 주체로 참여할 수 있게 되면 사업추진이 한층 빨라질 것”이라며 “본계약 체결 등 건설사의 수주경쟁도 본격화할 것”이라고 말했다. 투자 유의사항 "다가구주택 많은 곳 피하는게 좋아" 재개발 지분을 구입하면 나중에 일반분양보다 싼 값이 조합원 분양을 받을 수 있어 오랫동안 투자수단으로 자리잡아왔다. 특히 최근에는 서울시의 뉴타운 개발 계획과 맞물려 각종 규제가 완화되고 있어 초보자들의 관심도 높아지고 있다. 단지를 고를 때는 대단지를 선택해야 상대적으로 위험을 줄일 수 있다. 1,000가구 이상의 대단지는 교통, 생활편의시설, 교육시설 등의 개선효과가 있기 때문에 향후 발전가능성도 높다. 다가구주택이 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 다가구주택은 단독주택으로 간주되지만 재개발시 개별적인 구분등기를 할 수 있기 때문에 쪼개 파는 경우가 많기 때문입니다. 조합원이 많아지면 주민동의 과정에서 잡음이 많아지고 그만큼 개발이익이 도 줄기 때문이다. 특히 18평(60㎡)미만의 소규모 다세대주택 매물의 경우 매입을 피해야 한다. 재개발하더라도 30평형대가 아니라 전용 18평 이하 소형 주택이 배정되거나 아예 주택을 배정 받지 못하고 청산될 수도 있기 때문이다. 토지 및 건물이 개인 소유여서 조합원 자격을 획득하는데 문제가 없는 지분이라도 구입할 때는 반드시 조합측에 확인을 받는 것이 중요하다. 특히 프리미엄이 터무니 없이 높아 투자금액이 주변 새 아파트 시세를 웃도는 경우는 구입하지 않는 것이 바람직하다. 재개발 조합원 지분 구입은 구역 지정이 난 직후가 가장 이익이 많이 나고 안전한 시기다. 구역 지정 이전에는 향후 사업추진이 불투명하고 구역 지정까지 선투자 비용이 많이 발생하기 때문이다. 또 무허가건물 지분이나 나대지, 지상권만 있는 물건은 청산 조합원이 될 수 있기 때문에 가급적 피하는 것이 좋다.