재건축 제도가 다시 한 번 바뀐다. 7월 이후 재건축 후분양, 안전진단 강화 등의 조치에 이어 재건축 아파트의 중ㆍ소형평형 의무화, 조합인가 후 조합원지위 전매 금지 등이 그것이다. 이미 시행중인 재건축 제도와 앞으로 시행될 제도를 정리한다.
◇중ㆍ소형평형 의무화 = 수도권 과밀억제권역에서 사업계획승인을 신청하는 20가구 이상 재건축 아파트는 전체 건립 예정가구수의 60% 이상을 전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모로 건설하도록 의무화 했다. 현재 300가구 이상 단지에 한해 전용면적 18평 이하를 20% 이상 건축하도록 하고 있는 것을 강화한 것이다. 특히 1대1 재건축의 경우예외를 뒀지만 앞으로는 1대1 재건축도 중ㆍ소형평형 의무건립 비율을 적용 받는다.
현재 과밀억제권역은 서울과 인천, 경기 의정부ㆍ구리ㆍ하남ㆍ고양ㆍ수원ㆍ성남ㆍ안양ㆍ부천ㆍ광명ㆍ과천ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥ㆍ남양주시 등 수도권 대부분이 해당한다. 과밀억제권역에서는 18평 이하 최소 20%, 18~25.7평 40% 이상 각각 지어야 하며 25.7평을 초과하는 가구가 40%를 넘을 수 없게 된다. 사업계획승인 신청 직전 단계인 18만8천278가구(71%)가 중.소형 의무건설 적용 대상 될 전망이다.
◇조합원지위 양도금지 = 도시 및 주거환경 정비법을 개정, 내년 초부터 투기과열지구 재건축 아파트에 대해 지역ㆍ직장조합 아파트와 마찬가지로 조합인가를 받은 뒤에는 조합원 지위를 양도하지 못하도록 할 방침이다. 현재 수도권 대부분 지역과 충청권 일부 지역이 투기과열지구로 묶여 있다. 물론 근무지 변경, 상속, 해외이주 등 불가피한 사유로 수도권 밖으로 전가족이 이사할 경우 예외적으로 지위양도가 허용된다.
또 법 시행 전 조합설립이 끝난 경우에도 1회에 한해 지위양도가 허용되지만 그 지위를 사들인 사람은 소유권 이전등기가 끝날 때까지 이를 되팔 수 없다. 현재 수도권에서 재건축이 추진중인 아파트 26만4,625가구 가운데 조합설립인가 신청 단계인 9만1,768가구(35%)가 조합원 지위양도 금지 대상이다.
◇재건축 후분양 = 7월 이후 사업승인을 신청한 재건축아파트는 이제 후분양을 해야 한다. 주택공급 규칙이 개정 돼 재건축은 앞으로 80% 이상 시공이 끝난 후 분양을 해야 하는 것. 전체의 80%에 해당하는 공정은 전체 층에 대한 골조 세우기와 벽돌쌓기, 미장, 타일, 단열, 난방 등까지 끝난 상태로 입주까지는 3~6개월 걸린다. 이는 후분양 전 대지를 확보한 뒤 분양보증을 받으면 착공과 동시에 분양이 가능했던 것을 고친 것이다. 건교부는 수도권에서 재건축을 추진하는 20만 가구 가운데 7월 이전 사업승인을 받은 물량은 4만여 가구에 불과해 16만 여 가구가 후분양을 해야 할 전망이다.
◇정비구역 지정 먼저 해야 = 인구 50만명 이상의 17개시는 도시ㆍ주거환경정비 기본계획을 반드시 세워야 하며 기본계획에서 사업예정구역별로 용적률 상한 등 기준을 정하고, 재건축 사업도 이에 따라야 한다. 300가구 또는 부지면적 1만㎡(3,000평) 이상 재건축은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 수립한 정비계획 등 정비구역 지정안을 시ㆍ도지사가 수용해야 가능하다. 정비계획은 기반시설 규모, 건축물 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이, 도시경관 및 환경보전방안 등을 담게 되며 정비구역으로 지정되면 건축허가 등이 철저하게 관리된다.
◇안전진단 대폭 강화 = 시ㆍ도지사가 안전진단 과정에 간여, 사전평가를 실시 여부와 안전진단 시기를 조정할 수 있다. 또 시ㆍ군ㆍ구청장은 광역자치단체의 조치에 따라야 하고 시설안전기술공단과 건설기술연구원이 안전진단 결과를 재검토하게 돼 안전진단이 대폭 강화된다.
안전진단 평가 방법도 과거와는 달리 미래경제가치는 반영되지 않는다. 또 예비안전진단을 실시한 뒤 전원합의제로 정밀안전진단 실시여부를 결정한다.
정밀안전진단은 구조안전(45%), 설비성능(30%), 주거환경(10%), 경제성(15%)을 더해 종합 평가하게 되고 100점 만점을 기준으로 30점 이하는 재건축하고 56점 이상은 유지ㆍ보수하며 31~55점은 시ㆍ도지사 등이 재건축 여부와 시기를 정하게 된다.
◇사업시행 인가 후 시공사 선정 = 이제는 사업시행 인가를 받은 뒤 경쟁입찰로 시공사를 선정해야 한다. 과거와는 달리 재건축 시행사가 조합단독이 되기 때문이다. 전문지식 없는 조합 자문을 위해 정비사업전문관리업 제도도 도입된다.
주민 임의로 구성되던 조합설립추진위원회도 제도화, 토지 등 소유자의 2분의 1이상 동의와 시장ㆍ군수ㆍ구청장 승인을 얻도록 의무화 됐다. 동시에 조합설립 동의서를 받을 때도 비용과 그 분담, 사업완료 후 소유권 등을 알려주도록 했다. 정비사업에 참여하는 시공사에 대해서는 시공보증을 의무화, 조합과 시ㆍ군에 제출하고 시장ㆍ군수로부터 관리처분계획을 인가 받은 뒤 건물을 철거하도록 했다.
◇사업절차 개선 = 토지만 갖고 있어도 매도청구가 가능하도록 했다. 이는 보상가를 노린 `알박기`를 막기 위함이다. 또 단독주택지 재건축 사업도 5분의 4 이상 동의하면 추진할 수 있다. 모든 건물을 철거하지 않고 일부를 존치 또는 리모델링 하는 경우 건축선과 일조권 확보 등을 위한 높이제한 규제를 적용하지 않는 등 인센티브를 주게 된다. 건물이나 토지의 소유자 확인이 곤란하면 2개 이상 일간신문에 2회 이상 공고하
고 30일이 지난 뒤 감정평가액을 법원에 공탁하고 사업을 시행할 수 있다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
