뉴타운사업은 활기

도시재정비 촉진을 위한 특별법 통과로 뉴타운 사업이 활기를 띨 전망이다. 수혜가 예상되는 시흥동 뉴타운 후보지.

뉴타운 사업이 활기를 띨 전망이다. 용적률 50% 상향 등의 내용을 담은 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 지난 8일 국회 본회의를 통과했기 때문이다. 이에 앞서 건설교통부와 서울시도 2종 주거지에 대한 층고를 완화(12층 이하→평균 15층 이하)하기로 합의했다. 전문가들은 뉴타운을 중심으로 한 재개발의 수익성이 좋아져 사업추진 속도가 빨라지고 투자수요도 증가할 것으로 전망하고 있다. ◇특별법 어떤 내용 담겼나= 국회 본회의를 통과한 도시재정비 촉진을 위한 특별법은 당초 한나라당이 발의한 ‘뉴타운 특별법’과 여당이 내놓은 ‘도시구조개선특별법’의 대안으로 만들어졌다. 이 법이 내년 7월 시행되면 현재 뉴타운의 명칭은 ‘재정비촉진지구’로 바뀐다. 다만 주택단지 위주의 주거지형은 15만평(50만㎡) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 6만평(20만㎡) 이상의 지정 요건을 갖춰야 한다. 특별법의 핵심은 용적률이 크게 완화된다는 점이다. 용도를 2종에서 3종으로 상향 조정할 수 있고, 용적률도 50% 높아져 2종과 3종이 각각 250%, 300%까지 가능하다. 이 같은 인센티브는 지방자치단체 등 공공이 시행하는 곳뿐 아니라 민간이 시행하는 곳에도 모두 적용된다. 중대형 평형도 더 많이 지을 수 있다. 일반 재개발의 경우 전용면적 25.7평 초과 평형이 전체 가구 수의 20%로 제한되지만 특별법의 적용을 받으면 40% 이하로 늘어난다. 중대형 평형이 늘면 고급화가 가능하고, 아파트값도 오르는 효과가 있다. 특별법 대상이 될 노후건축물 비율 등 구역지정 요건도 완화된다. 다만 늘어나는 용적률의 75% 이하 범위 내에서 임대아파트를 공급해야 한다. 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 제한된다. 정부는 토지거래허가 대상을 현행(주택의 경우 54.5평 초과)보다 강화할 계획이다. 주택공사 등 공공기관이 총괄사업관리를 맡을 수도 있다. 재정비 촉진계획이 고시된 후 2년 내 조합설립 인가를 못 받거나 3년 내 사업시행 인가를 받지 못하면 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 주택공사 등 공공기관을 사업시행자로 끌어들일 수 있게 된다. 김종수 미리주닷컴 부장은 “임대아파트를 지어도 건축비는 지방자치단체에서 보전해주기 때문에 그 동안 용적률이 낮아 고민하던 뉴타운 지역의 사업성이 종전보다 나아질 것”이라고 말했다. ◇강북 재개발 등 수혜 전망= 특별법 통과와 서울시의 층고 완화로 수혜가 예상되는 곳은 2ㆍ3차 뉴타운을 꼽을 수 있다. 실제 올해 안에 지구지정이 될 신길ㆍ흑석ㆍ상계 등 서울 3차 뉴타운 13곳은 유리한 입장이다. 사업추진이 지지 부진했던 2차 뉴타운도 활기를 띨 것으로 전망되고 있다. 한강 쪽 남산 조망권(고도제한) 문제로 사업 진척이 더뎠던 한남 뉴타운은 어떤 식으로든지 혜택일 돌아갈 것으로 전망된다. 용산구청 도시정비과 관계자는 “용적률 220~230%, 남산 경관을 고려해 평균 12~15층으로 건축계획 재심의를 요청할 계획”이라며 “내년 상반기까지는 개발 기본계획 심의를 마칠 것”이라고 밝혔다. 재개발과 주거환경개선사업이 본격적으로 추진되고 있는 수원ㆍ부천 등 수도권 일부 지역도 대부분 특별법의 덕을 보게 됐다. 하지만 서울 시범 뉴타운은 이미 사업시행인가를 받아 특별법 대상에서 제외된다. 전문가들은 이 법이 내년 7월 시행되면 8ㆍ31대책 이후 위축됐던 시장이 다소 회복될 것으로 보고 있다. 다만 같은 뉴타운이라도 단독주택 재건축 구역은 용적률 인센티브를 받을 수 없어 투자에 유의해야 한다. 백준 J&K 사장은 “같은 뉴타운 내에서도 재개발 방식이냐, 재건축 방식이냐에 따라 가격이 양극화 현상을 보일 것”이라고 전망했다.