|
|
정부의 임대시장 선진화 정책 발표 후 시장의 혼란이 심화되고 있다. 일부에서는 집주인들이 매물을 대거 내놓고 있지만 수요자들도 관망세로 돌아서면서 거래가 급격히 줄어드는 모습이 나타나고 있다. 이 때문에 지난해 하반기부터 다소 회복세를 보이던 부동산 시장이 다시 침체할 것이라는 부정적인 심리가 확산되는 모습이다.
하지만 전문가들은 지금의 시장 상황을 심리적인 원인으로 인한 일시적인 거래 위축으로 해석하고 있다. 전세난에 쫓겨 매매로 전환하는 수요가 유효하고 특히 실수요자 중심의 신규 주택 구입 수요가 여전하기 때문에 올해 초 예상과 같은 완만한 상승곡선을 그릴 것이라는 예상이다.
김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "정부의 월세 소득에 대한 과세 정책은 소형주택에 대한 투자수요에 주로 영향을 미칠 것으로 본다"며 "하지만 실수요가 유지되고 있는 상황이라 당장 완만한 상승세는 계속 유지될 것으로 예상된다"고 말했다.
◇매매시장 급격한 변화는 없을 것= 시장 전문가들은 정부의 월세 과세 조치가 시장에 충격을 준 것은 맞지만 거래 절벽 등 급격하게 위축되는 모습은 보이지 않을 것이라고 이구동성으로 예상했다.
박원갑 국민은행 부동산전문위원도 "거래절벽 등의 극단적 모습은 보이지 않을 것으로 예상된다"며 "하지만 2주택자들의 불안심리를 건들인 상황이라 영향이 적다고만 할 수는 없다"고 말했다.
최근 강남권에서 나타난 거래 감소에 대해서는 지난해 가을부터 계속된 강남 재건축 아파트 가격 상승세가 숨고르기에 들어가면서 정부 대책 발표와 맞물려 나타난 결과라는 견해가 지배적이었다. 또 시장의 급매물이 대부분 소진되면서 매수자들 역시 매수 타이밍과 가격을 놓고 한 발짝 물러서고 있어 거래가 다소 부진하게 나타나고 있다는 의견도 나온다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부의 임대시장 선진화 정책이 숨고르기 타이밍과 맞물리면서 다소 부정적으로 나타났다"며 "한시적이지만 거래 유보나 관망세가 증가할 것으로 예상된다"고 설명했다.
◇분양시장도 긍정적…양극화는 더욱 심화될 것=아파트 분양 시장 역시 큰 영향을 받지는 않을 것이라는 전망이다. 오히려 지난해보다 분양시장은 더 활기를 띨 것이라는 예상도 나온다. 특히 강남 재건축 아파트, 위례신도시 등 서울과 수도권의 우량 아파트 단지 분양이 예정돼 있어 수요자들의 관심이 더욱 높을 것으로 보인다.
김규정 센터장은 "여전히 분양가에 대한 경쟁력도 있고 공공분양도 줄기 때문에 신규 주택에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다"며 "특히 중소형, 서울 수도권의 브랜드 분양이 올해 분양시장을 이끌어 갈 것으로 보인다"고 예상했다.
하지만 지역별로 큰 온도차를 보이는 분양시장의 양극화는 실수요자 중심으로 분양 시장이 이동하면서 더욱 심화될 것이라는 의견이다.
반면 매매시장에서의 거래위축이 장기화될 경우에는 분양시장도 부정적 영향을 피할 수 없을 것이라는 예상도 있다.
박원갑 전문위원은 "분양시장은 매매시장의 후행지표의 성격을 보이고 있다"며 "매매시장이 주춤하면 분양시장도 이를 따라갈 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
◇금리·정책 변수 중요= 향후 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 임대시장 선진화 정책과 관련한 정부와 정치권의 후속조치와 거시경제 변동이 될 것으로 보인다.
특히 현재 시장의 불안요소로 작용하고 있는 임대시장 선진화 정책이 입법화 과정을 거치면서 수정되거나 혹은 강화되는 등의 변화를 보일 경우 부동산 시장 상황의 변화가 불가피할 것이라는 예상이다.
함영진 센터장은 "상반기 이후 정부와 정치권에서 제도 보완이 시도될 것으로 예상된다"며 "정부와 정치권이 시장의 우려를 덜어주는 방향으로 제도가 바뀐다면 수요자들의 심리는 긍정적으로 바뀔 수 있다"고 말했다.
아울러 거시경제 변동, 특히 금리의 영향도 주목해야 한다. 금리 상승으로 인한 실질적인 파급효과는 크지 않겠지만 수요자들에게 주는 심리적 압박감은 시장을 위축시킬 수 있기 때문이다.
김규정 연구위원은 "지금은 시장을 바라보는 수요자들의 심리가 중요한 상황"이라며 "금리 인상은 심리적으로 악영향을 줄 수밖에 없다"고 지적했다.
아울러 지방선거도 향후 부동산 시장의 변수로 꼽았다. 박원갑 전문위원은 "예전보다 영향은 많이 줄겠지만 특히 광역 단체장 선거는 지역 부동산 시장에 영향을 줄 수밖에 없다"고 말했다.
