강남 다주택자들 "稅폭탄 피하자" 임대사업 대이동

8ㆍ31 부동산종합대책에 고강도 세제정책에 포함됨에 따라 집을 여러 채 보유하고 있는 사람들의 임대사업자 전환이 확산될 전망이다. 임대를 목적으로 집을 짓거나 기존 주택 또는 미분양 아파트를 매입, 임대하는 임대사업자가 되면 보유한 집을 팔지 않고도 양도세ㆍ보유세ㆍ종합부동산세 등 세금부담을 덜 수 있기 때문이다. 5일 서울시와 부동산정보업체인 부동산뱅크에 따르면 서울 강남 지역을 중심으로 다주택 보유자들이 ‘세금폭탄’을 피하기 위해 속속 임대사업자 등록을 하고 있다. 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 등 강남권의 지난 7월 임대사업 등록건수는 모두 79건으로 6월 53건보다 26건이 증가했다. 올해 들어 월별 등록건수로 가장 높은 수치를 기록했다. 서초동의 K중개업소 김모 사장은 “정부의 세금압박에 당황하는 다주택 보유자들의 절세방법 문의가 최근 부쩍 증가하고 있다”며 “정부 대책은 앞으로 입법절차가 필요한 만큼 시간을 두고 추이를 지켜본 뒤 합법적인 절세를 위해 임대사업자로 등록하겠다는 사람들이 크게 늘어날 것”이라고 내다봤다. ◇임대사업 등록 양도세 1억원 절세=서울에서 아파트 6채를 가지고 있는 이모(56)씨. 1가구 3주택 양도소득세 중과를 피해 2003년 10월28일 보유주택 4채를 임대사업 대상 주택으로 등록하고 나머지 2채는 자신과 아들이 거주하고 있었다. 이씨는 종합대책에 담긴 정부의 세제정책이 그대로 시행될 경우 세금중과를 피할 수 없는 처지다. 종부세 부과 대상 주택이 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 하향조정된 데 이어 오는 2007년부터 1가구 2주택 보유자에 대한 양도세가 양도소득의 50%로 중과되기 때문이다. 하지만 이씨는 양도세 및 보유세 중과가 두려워 앞으로 가격상승 여력이 충분한 아파트를 지금 팔기에는 아깝다는 생각이 들었다. 이에 따라 이씨는 아들이 살고 있는 전용면적 25.7평 이하 주택을 임대사업 주택으로 등록했다. 이씨가 보유한 집 6채 가운데 1채만 남기고 5채를 임대사업 대상으로 등록한 것이다. 결국 이씨는 이촌동 한가람 건영아파트 43평형 한 채만 남겨 강화될 예정인 종부세 부담에서 벗어날 수 있게 됐다. 이 아파트는 국세청 기준시가 5억6,000만원으로 종합부동산세 과세 대상에 포함되지 않기 때문이다. 아파트를 팔 경우 1가구 1주택 보유자로 인정받아 양도세 역시 일반 세율이 적용돼 크게 줄일 수 있다. 2000년 매입 당시 5억원이었던 이 아파트의 값은 현재 9억원을 웃돌 정도로 치솟았다. 지금 팔면 4억원 이상 양도차익이 발생하지만 이씨가 내는 양도세는 주민세를 포함, 1억1,100만여원으로 1억7,500만원을 절세할 수 있다. ◇임대사업자 어떤 세금혜택 받나=집이 2채 이상이면 누구나 간단한 절차를 통해 임대사업자로 등록할 수 있다. 그러나 임대사업자가 세금감면 혜택을 받으려면 좀더 까다로운 조건을 충족시켜야 한다. 2003년 10월30일 이후 등록한 매입 임대사업자는 전용면적 25.7평 이하의 기준시가 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년 넘게 보유해야 양도세 중과 대상에서 벗어날 수 있다. 2003년 10월29일까지 등록한 임대사업자가 주택 2채를 5년 이상 가지고 있으면 양도세 중과를 피할 수 있다. 종부세도 양도세 중과 면제 기준을 맞추면 매입 임대사업자의 경우 일반적으로 지방세 시가표준액 3억원 이하 주택이 합산대상에서 제외돼 과세된다. 일반적으로 지방세 시가표준액은 시가의 50% 미만이기 때문에 고가 주택도 임대주택으로 등록하면 종부세를 내지 않아도 된다. 마철현 세무사는 “임대사업은 다주택 보유자가 합법적이고 효과적으로 세금을 줄일 수 있는 방법으로 세금감면 혜택과 더불어 주택공급이라는 사회적 장점까지 갖췄지만 오랜 기간 자금이 묶이는 단점이 있다”고 설명했다.