내년 하반기부터 연면적 907평 이상의 오피스텔, 상가 등 대형건축물은 분양보증을 받거나 골조공사를 마치고 사업부지의 대지소유권을 확보해야만 분양할 수 있도록 제도가 바뀔 전망이다.
국토연구원은 23일 `상가 등 대형건축물 분양제도 개선방안에 관한 공청회`에서 분양제도가 없는 상가, 오피스빌딩, 쇼핑센터, 클리닉센터, 팬션, 극장 등 연면적 907평 이상 건축물은 앞으로 대지소유권 확보를 의무화하고 분양보증 여부를 공개해야 한다고 밝혔다. 골조공사 완료 후 분양해야 하지만 분양보증을 받거나 처분신탁계약, 분양자금 관리를 위한 대리사무계약을 체결할 경우 착공신고 후 분양할 수 있다. 특히 오피스텔은 현재 투기과열지구 내 20실 이상 규모에만 적용되던 것이 연면적이 900평이 넘는 모든 오피스텔도 강화된 법이 적용돼야 한다고 강조했다. 또 20가구 이상 주상복합아파트도 분양보증을 받도록 주택법 시행령을 개정할 예정이다.
국토연구원 정희남 연구위원은 “대부분의 대형 건축물이 사업계획조차 확정되지 않은 건축심의 전후 단계에서 분양하기 때문에 선분양에 따른 투자 위험성이 일방적으로 피분양자에게 전가되고 있는 실정”이라고 지적했다. 실제로 국토연은 현재 분양광고 중인 51건에 대한 분양실태를 분석한 결과, 분양시점에서 대지소유권 확보여부가 확인 된 것은 한 건도 없었다고 설명했다.
◇건물 40% 지어야 분양= 그 동안 분양방식에 대한 규제가 없던 상가, 오피스빌딩 등은 골조공사를 마친 후 분양토록 해 공정률이 40%를 마친 후 분양할 수밖에 없다. 이는 기존 건축심의나 건축허가만을 받은 후 분양하는 방식을 대폭 강화한 것이다.
대형건설업체가 건립하는 건물은 분양보증을 가급적 의무화하는 반면 중ㆍ소업체가 짓는 건물은 골조공사를 마친 후 분양하도록 유도 해 투자안전성을 더욱 높인다는 계획. 또 분양관련 제도는 더욱 강화됐다. 분양 관련 규칙의 이행 여부를 확인하고 분양면적과 대지소유권 확보 여부 등의 허위 또는 적정 여부를 가리기 위해 분양 신고제를 도입해 신고서류에 등기부등본 등을 포함시키도록 했다. 여기에 분양자 명부를 사업이 끝날 때까지 비치토록 해 이중분양 등을 막는 한편 분양광고에 건축허가 및 대지소유권 확보 여부, 책임 시공회사, 신탁계약내용, 분양보증내용 등이 반드시 들어가도록 했다. 분양대금은 공정률에 맞춰 청약금(10%), 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(20%) 등으로 분할 납부하는 것을 원칙으로 하고 토지소유권의 안정성을 확보하기 위해 신탁회사에 소유권을 이전한 뒤 분양하도록 유도하기로 했다.
◇투자안전성 강화, 공급위축 우려= 분양절차 및 조건을 대폭 강화해 투자자의 투자안전성은 대폭 강화할 것으로 보인다. 대지가 채 확보되지 않은 상황에서 분양, 그동안 공사지연, 사기분양 등의 피해가 잇따랐기 때문이다.
하지만 개발금융이 발달되지 않은 상황에서 골조공사 후에 분양토록 하거나 분양보증을 가급적 의무화 하도록 한 것으로 공급이 위축될 것으로 우려된다.
대부분의 개발사업 시행자가 자금 부족으로 투자자들로부터 자금을 유치해 사업을 진행하고 있는 상황에서 앞으로 자기자본으로 땅을 완전히 사들인 뒤 분양하는 것을 쉽지 않기 때문.
또 상가개발을 전문으로 하던 중소형업체의 경우 사업추진이 더욱 어려울 수밖에 없다. 분양보증을 받기도 쉽지 않은데다 골조완성은 더욱 어렵기 때문이다. 아울러 투기지역 밖에서는 분양규제를 받지 않았던 오피스텔이나 주상복합건물 등도 규제 대상에 새로 포함돼 공급이 줄어들 가능성도 높다. 이와함께 연면적 900평 미만의 중ㆍ소형건축물이 포함되지 않은 것도 문제점으로 지적되고 있다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
