지난해 9월 정부가 ‘상가임대차보호법’ 개정안을 발표했지만, 입법 작업이 지연되면서 부동산 시장에서는 거래가 한산한 모습이다. 상가 임차인의 권리금을 법으로 보호하는 상가임대차보호법이 언제 국회 통과를 할지 모르는 불확실한 상황에서 상가투자자들은 기존상가보다는 신규 공급되는 상가로 눈을 돌리고 있다. 또 내수회복에 대한 기대가 어려운 탓에 최근의 상가투자환경은 좋지 않은 상황이다.
하지만 매년 40만 명을 넘는 베이비부머 세대(1955~1963년생)의 은퇴가 지속되고 있고, 이로 인해 고정 수입을 기대하는 사람들이 증가하고 있다. 따라서 저금리시대에 이자에만 의존하는 노후설계가 필요해졌다. 경기 부진 등으로 인한 주식형펀드의 몰락, 채권형 펀드의 등장과 같은 금융시장의 변화 등도 안정적인 수익을 원하는 사람들이 증가하고 있는 증거이다.
베이비부머 세대의 투자는 크게 두 가지 유형으로 나타난다. 자본 없이 창업하는 ‘비자본형 창업’과 자본을 어느 정도 가지고 임대사업에 뛰어드는 ‘자본형 임대사업’이다. 지난 3년간 투자가 상품분석이 수월한 도시형생활주택·오피스텔 등과 같은 상품에 집중됐다면 최근에는 전통적인 상가투자로 수요자들이 몰리고 있다.
수요자들이 기존상가의 매매 대금 외에 권리금 부담 등을 피해 신규상가의 공급시장으로 눈을 돌리더라도 기존상가의 전망은 과거 판교의 사례를 반복할 것으로 예상된다.
로또 당첨에 비유됐던 판교 아파트시장과는 달리 상가공급시장은 2008년 공급 이후 올해 안정화시기가 도래했음에도 알파돔시티 사업의 부진등과 맞물려 시세가 반 토막난 상가들이 속출하고 있다. 알파돔시티는 신분당선 판교역세권 중심상업용지 13만8,000㎡에 주상복합아파트와 백화점, 호텔, 상업시설 등을 갖춘 총면적 119만9,000㎡의 복합단지를 건설하는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이다.
투자자들의 관심은 대규모 개발호재로 쏠리는, 소위 ‘지역론 투자방식’을 벗어나지 못하고 있다. 현재도 수도권의 대규모 개발 지구인 위례·마곡·미사지구 등에 투자가 쏠리고 있는 추세다.
하지만 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 택지개발촉진법을 폐지하기로 함에 따라 더 이상 대규모의 택지는 공급되지 않을 전망이다. 이에 따라 상가개발업체들의 상업용지 취득 경쟁이 치열해지고 있다. 실제로 용지확보를 위한 입찰에서 평균 낙찰가율이 200%대를 훌쩍 넘기고 있다.
이런 현상은 신규 공급되는 상가의 공급가격이 상권의 내재가치보다 높게 형성되는 현상이 심화돼 판교의 거품붕괴현상을 재현할 수 있는 가능성도 커지고 있다.
따라서 개발호재가 있는 지역만 쫓는 보다는 상권가치나 임차인정보, 금리활용 조건 등에 근거해 상품성이 높은 상가에 투자하는것이 상가 투자법이 될 것이다.
대체로 위례, 마곡 등 지역의 경우를 살펴보면 5,000세대에 8개 정도의 상가, 7,000세대에 14개 정도의 상가, 1만 세대에는 20여개가 넘는 상가가 공급되고 있다. 이렇게 많은 상가가 공급되다 보면 상권이 형성되는 장점도 있지만 한정된 배후수요를 나누어가지게 되는 만큼 업종 중복 등으로 ‘상권 나누어먹기’에 시달리게 된다.
예를 들어 광명역세권 택지개발지구의 H상가를 보면 입주가 완료된 신규 4,000여 세대와 기존 8,000여 세대의 빌라와 아파트가 있어 1만2,000여 세대 규모지만 신규아파트 4,000여 세대에는 종합근린상가가 H상가 하나밖에 없어 독점성과 지역 랜드마크적 성격을 갖는다. 이런 상가 투자가 바로 미래 가치가 높은 상품론이다.
상가 투자의 패턴은 여러 가지가 있다.
장밋빛 미래만 보고 투자했다가 혹독한 고생을 하는 판교의 상가 투자자들을 상담하다보면 지역론보다는 상품론에 입각한 투자의 중요성을 새삼 느끼게 된다. 전화문의 02-778-4747, 무료문자 013-3366-0110 /상가뉴스레이다 대표 선종필
