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정부가 전세난 해소를 위해 주거용 오피스텔에 대한 지원을 강화하면서 신규 분양이 봇물을 이루고 있다. 저리의 국민주택기금대출에 양도세 혜택도 주어지기 때문에 독신자나 신혼부부 등 실수요자들의 관심이 모아지고 있다. 여기에 투자자 역시 임대소득세 감면을 받을 수 있어 사업환경이 좋아졌다. 다만 공급량 증가에 따른 임대수익률 하락세가 지속되고 있어 배후수요가 탄탄한 지역 위주의 선별적인 접근이 필요하다는 지적이다.
10일 업계에 따르면 10월 이후 연말까지 전국에서 21개 단지 1만5,316실의 오피스텔이 공급될 예정이다. 교통이 편리하고 배후수요가 풍부한 강남 역세권과 도심 오피스 밀집지역에서 공급되는 알짜배기 물량이 다수 포함돼 있다.
◇대출ㆍ세제혜택에 공급 봇물=대우건설은 이달 중 '광교 센트럴 푸르지오시티(1,712실)'와 '강남역 3차 푸르지오시티(364실)' '송파 파크하비오(3,470실)' 등 총 5,546실의 오피스텔을 연달아 분양한다. 부동산개발업체인 ㈜MDM도 수원 광교신도시에서 35ㆍ40층 2개 동 647실 규모의 '광교 레이크파크'를 공급한다. 롯데건설은 중구 순화동에 들어서는 '덕수궁 롯데캐슬' 아파트 217가구가 1순위에서 마감된 여세를 몰아 오피스텔(198실) 공급에 나선다.
공급과잉 논란 속에서도 오피스텔 공급이 줄을 잇는 것은 다양한 세제 및 대출 혜택이 주어지면서 실수요자와 투자자들의 관심이 크게 늘었기 때문이다. 4ㆍ1 부동산종합대책에 따라 연말까지 오피스텔을 구입하면 5년간 양도세가 면제되고 8ㆍ28대책에서는 연 2.8~3.6% 수준인 국민주택기금 근로자ㆍ서민 주택구입자금대출 대상에 6억원 이하 주거용 오피스텔이 포함됐다. 또 대출한도도 1억원에서 2억원으로 증액됐고 소득요건 역시 부부 합산 연소득 4,500만원에서 6,000만원으로 상향 조정됐다.
임대사업자의 사업여건도 다소 개선됐다. 임대사업자가 주거용 오피스텔을 포함한 기준시가 3억원, 85㎡ 이하의 소형주택을 5년 이상 임대할 경우 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세를 20% 감면해준다.
이처럼 구입여건과 사업환경이 개선되면서 최근 강서구 마곡지구에서 공급된 '우성르보아Ⅱ' 오피스텔의 경우 384실 공급에 약 2,200여명이 신청, 평균 6.5대1의 경쟁률을 기록해 주거용 오피스텔에 대한 시장의 관심을 반영했다.
◇입주물량 늘어 임대수익률은 하락세=하지만 최근 2~3년 새 오피스텔 공급이 급증한 탓에 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있다. 이 때문에 분양가와 주변 임대시세 및 공급물량 등을 꼼꼼히 따져야 투자 리스크를 최소화할 수 있다는 지적이다.
부동산114에 따르면 서울의 오피스텔 연간 임대수익률은 지난 2010년 5.75%에서 지난해 5.48%로 하락한 데 이어 올 9월 말 현재 5.45% 수준까지 떨어졌다. 특히 서울 지역은 지난해 4,559실 규모이던 신규 입주 예정물량이 올해 1만2,581실로 급증한 데 이어 내년에도 1만495실이 예정돼 있어 '물량폭탄'에 따른 수익률 하락은 피하기 어려울 것으로 예상된다.
양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "오피스텔 시장도 철저히 입지경쟁력과 분양가 수준에 따라 청약 결과와 수익성이 양극화될 것"이라며 "현실적인 목표수익률을 설정하고 분양가의 적정성과 주변 임대료 수준을 따져 투자에 나설 필요가 있다"고 조언했다.
