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Q=2주택 소유자 입니다. 이 중 시세가 5억원인 주택을 자녀에게 시세보다 싼 3억원 정도에 매도하려고 하는데 세금상 주의해야 할 점이 있나요?
A=부모가 자녀에게 시세보다 싸게 주택을 매도하는 경우에는 양도소득세와 증여세 양 측면을 모두 검토해야 합니다.
양도소득세는 매도하는 부모 측에 발생하는 세금입니다. 양도소득세는 거래당사자의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익에 대해 과세하는 세금입니다. 특히 특수관계자와의 거래에서 양도 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 당사자의 행위 또는 계산에 관계없이 실지거래가액이 아닌 시세를 기준으로 양도소득세가 다시 계산됩니다. 이 경우 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 시가와 거래가액과의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당됩니다.
증여세는 매입하는 자녀에게 부과되는 세금입니다. 시가와 거래가액과의 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 발생하며, 두 경우 중 더 적은 쪽을 시가에서 차감한 금액에 대해 증여세를 부담해야 합니다.
위의 사례처럼 시세가 5억원인 주택을 3억원에 매도하는 경우, 시가와 거래가액과의 차액이 2억원으로 3억원에 미치지 못하지만 시가의 5%인 2,500만원과 30%인 1억5,000만원을 모두 초과하므로 양도세와 증여세를 모두 납부해야 합니다.
매도하는 부모는 거래가액이 3억원이 아닌 시세 5억원을 기준으로 양도소득세 기준을 다시 산정해야 하며, 자녀의 경우 시세의 30%인 1억5,000만원이 차감된 5,000만원에 대한 증여세를 부담해야 합니다.
따라서 특수관계자인 자녀에게 시세보다 싸게 매도하는 경우에는 반드시 양도세와 증여세 문제를 미리 점검해 본 후 어떤 방식으로 선택할지 결정하는 것이 바람직합니다. 또 자녀와의 매매거래는 증여추정 대상이므로 전체가 증여로 추정되지 않으려면 매매대급은 입증하기 쉽게 자녀의 계좌에서 부모의 계좌로 이체 받아야 할 것입니다.
