고강도 부동산 안정대책이 쏟아지면서 주택시장이 전환기를 맞고 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자든 아파트로 공격적인 투자를 해왔던 투자자든 `주(住)테크` 전략을 다시 짜야 할 필요가 생겼다.
지난 3일 발표된 부동산 보유세 강화방안으로 강남 등 투기지역의 주택 보유자들은 높은 세금을 피할 수 없게 됐다. 면적 중심으로 과세되던 세금을 기준시가 중심으로 바꿨기 때문이다. 평수가 큰 수도권 아파트나 시가가 낮은 서울의 아파트는 이번 정책으로 오히려 세금 부담이 줄어들기도 한다. 그러나 대치동 38평형 아파트의 경우 세금이 12만6,000원에서 92만6,000원까지 오르는 등 강남지역 아파트들은 많게는 7배 가까이 세금이 늘어날 수 있다. 양도세 인상방안은 `국회 통과`라는 장벽을 남겨 놓고 있어 시행이 확실치 않지만 보유세 인상방안은 재산세의 과표산정 기준을 바꾸는 것으로 다른 승인 절차를 거치지 않아도 되기 때문에 투기지역 아파트 보유자들로서는 피할 수 없는 정책이다.
부동산 대책의 타깃인 1가구 다주택자들은 우선 보유 부동산의 투자수익을 면밀히 따져서 수익성이 낮은 부동산은 이번 기회에 처분하는 것이 바람직하다. 여러 개의 굴뚝을 갖고 있기 보다는 한 아궁이의 불을 꺼뜨리지 않는데 주력하라는 것이다. 또 증여를 목적으로 구입했다면 이번 기회에 서둘러 증여하는 것도 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 정부의 양도세 인상방안이 적용된다면 투기지역에서는 1가구 다주택자의 경우 탄력세율 15%가 추가 적용된다. 일반적으로 증여세보다 양도소득세가 적지만 취득한지 오래되고 가격이 크게 올라 양도차익이 커지거나 높은 양도소득세율이 적용되는 경우에는 오히려 증여세보다 많아지게 된다. 높은 양도세율이 적용되기 전에 증여 계획을 서두르라는 것이다.
부동산 전문가들은 무주택 전세 세입자의 경우 임차기간을 최대한 장기간으로 계약하도록 권유하고 있다. 주택 소유자들이 보유세 인상분을 임대료로 보상받기 위해 전세를 월세를 전환하는 사례가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 또 부동산 가격이 안정세를 보일 것으로 예상되는 시점이기 때문에 강남 지역에 주택을 구입하려는 경우 보유세 부담에 따른 손익분석을 꼼꼼하게 하는 자세도 필요하다.
도움말: 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장
<최원정기자 abc@sed.co.kr>
