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Q. 1주택을 10년 이상 보유하고 있었습니다. 최근 이 주택이 관리처분계획인가를 받아 재건축 조합원 입주권으로 전환되었는데 이 조합원 입주권을 매도하고 싶습니다, 현재 다른 주택은 없고 전세로 거주 중인데 양도세를 내야 하나요?
A. 원칙적으로 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 양도일 현재 1가구 1주택 2년 보유요건을 충족하면 되지만 재건축조합원입주권은 관리처분계획인가일과 양도일로 나누어 정해 놓은 두가지 요건을 모두 충족한 경우 1가구 1주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
첫째는 관리처분계획인가일 기준으로 현재 2년 이상 보유한 경우에 해당돼야 하고 둘째는 양도일 기준으로 현재 다른 주택이 없어야 합니다. 만약 양도일 기준으로 현재 추가 소유한 주택이 있다면 추가 소유 주택의 구입일로부터 3년 이내에 재건축조합원입주권을 매도하는 경우에 해당 되어야 합니다. 위 사례의 경우 관리처분계획인가일 현재 10년 이상 보유하였고 양도일 기준으로 현재 전세로 거주하고 있어 다른 주택이 없으므로 위에서 언급한 두 가지 요건을 모두 충족하여 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 다만 재건축조합원입주권을 9억원 이하에 매도한 경우는 양도세 부담이 전혀 없으나 9억원을 초과하여 매도한 경우는 9억원을 초과하는 비율에 대한 양도차익에 대해 양도세 부담을 하셔야합니다.
이 경우 주의할 점이 하나 있습니다. 과세관청은 비과세 요건을 갖춘 9억원 초과 재건축조합원입주권의 장기보유특별공제를 적용함에 있어 취득일부터 양도일까지의 전체 양도차익이 아닌 관리처분계획인가일까지의 양도차익에 대해서만 적용할 수 있다고 보기 때문입니다. 그 근거로 장기보유특별공제 관련 규정에서 소득세법 제94조 제1항 2호 가목에 해당하는 조합원 입주권에 대해서는 관리처분계획인가전 토지분 또는 건물분 양도차익으로 적용대상을 제한하고있습니다.
김종필 김종필세무사사무소 소장
