대통령직인수위원회가 지분형 분양제라는 새로운 주택정책을 내놓았다. 차기 정부의 주택시장 규제완화 기대가 높아지면서 아파트 값 상승세가 두드러지고 있는 가운데 서민주거안정대책의 일환으로 지분형 분양제를 선보였다.
지분형 분양제는 실수요자가 51%의 자금으로 집을 분양 받되 나머지 49%의 지분은 투자자가 부담하고 근저당을 설정하는 방식이다. 소유권과 수익권은 분양자가 갖지만 10년 후에나 집을 팔 수 있으며 반면 투자자는 언제든지 지분을 전매할 수 있다. 한마디로 지분 쪼개기 방식인 셈이다.
지분형 분양제는 돈이 모자라 내 집을 마련하지 못하는 서민들에게 희소식이다. 2억원짜리 집을 1억200만원에 살 수 있고 그 가운데 5,000만원은 국민주택기금 등에서 낮은 이자로 빌릴 수 있으므로 자기돈 5,200만원으로 2억원짜리 집을 가질 수 있기 때문이다.
그러나 자세히 들여다보면 지분형 분양제는 지난해 정치권에서 내놓았다가 실패한 토지임대부 아파트와 유사한 측면이 있다. 당시 한나라당이 내놓은 토지임대부 아파트는 분양가가 60% 수준에 불과하지만 매월 42만5,000원이나 되는 토지임차료를 내야 했다.
다만 지분형 분양제가 다른 것은 절반에 해당하는 지분을 투자자가 바로 전매할 수 있고 양도차익을 분양자와 함께 나눌 수 있다는 점인데 토지임차료에 해당하는 비용을 투자자가 부담하는 것이라고 보면 된다. 따라서 지분형 분양제의 성공은 투자자를 얼마나 모을 수 있느냐에 달려 있다.
문제는 재산세와 거래세까지 분양자와 나눠 내야 하는 투자자로서는 지속적인 집값 상승이 이뤄져야 수익을 보장 받을 수 있기 때문에 투자자를 찾기가 쉽지 않을 것이라는 점이다.
이런 점에서 지분형 분양제 역시 집값을 안정시키면서 서민들에게 내 집 마련의 기회를 주는 데 한계가 있다는 지적이다. 수요가 많은 수도권에는 투자가 몰려 주변 집값을 자극할 우려가 있고 미분양이 넘치는 지방에서는 연기금 등 기관투자가들이 부실을 떠안을 가능성이 크기 때문이다.
일반분양과 임대주택의 절충형이라지만 ‘반값 아파트’의 한계에서 벗어나기 어려울 것으로 여겨진다. 지분형 분양제가 실효를 거두려면 이런 문제들을 보완할 필요가 있다.
