‘국고채+α’의 수익률은 물론 원금까지 보장해주는 임대주택 펀드의 자금조달은 크게 어렵지 않을 것으로 보인다.
시중의 유동성은 여전히 풍부한 반면 국고채 이상의 수익을 보장해주는 투자처를 찾기가 쉽지 않은 상황. 때문에 국가 차원에서 원리금을 보장해주는 투자처에 기관투자가 등이 상당한 관심을 가질 것이라는 전망이다.
박병원 재경부 차관은 “잠재적 투자자와 충분한 협의를 했다”고 말해 민간 투자자들에게 정부안을 제시하고 검증을 받았음을 시사했다. 업계에서도 임대주택 펀드에 비해 수익률이 떨어지는데다 투자위험을 감수해야 하는 채권시장은 물론 채권형 펀드 등에서 자금이 빠져나갈 공산이 크다고 평가하고 있다. 채권형 펀드의 지난해 수익률은 평균 4.71%에 불과했고 지난 2005년에는 1.9%에 그쳤다.
문제는 여느 펀드와는 달리 투자자에게 원금과 이자를 모두 보장하는 구조이기 때문에 제대로 수익을 내지 못할 경우 국민부담으로 민간 투자자들의 이윤을 보장하는 상황이 발생할 수 있다는 것이다. 물론 정부는 “재정의 손실 가능성은 없다”고 잘라 밝히고 있다.
권오규 부총리 겸 재경부 장관은 “오는 2019년 이후 주택을 팔 경우 모든 비용을 부담하고도 소규모 이익실현이 가능하다”고 말했다. 하지만 자금조달을 위해 재정을 통한 수익률 보전 수단까지 동원한 것은 ‘시장 원리를 거스르는 것’이라는 곱지않은 시각도 업계 관계자들 사이에서 제기되고 있다. 자산운용업계의 한 전문가는 “정부 측이 시장 원리에 따라 자금을 조달한다고 밝히고 있지만 재정을 통해 손실을 보전해준다는 발상 자체가 시장을 교란시키는 행위”라고 지적했다.
최악의 상황을 염두에 두고 상품(임대주택)을 설계했기 때문에 손실이 발생할 가능성은 낮다는 설명도 곁들였다. 재경부의 한 관계자는 “보수적으로 잡아도 30평형대 아파트를 1억8,000만원에 공급하는데다 택지 위치도 좋은 곳을 선택할 것이기 때문에 수요부족 등의 가능성은 낮다”고 말했다.
특히 “토공과 주공이 출자를 하고 사업성과에 따라 배당을 받는 구조인 만큼 사업성과 수익성이 좋은 택지에 비축용 임대주택이 건립될 수밖에 없다”고 덧붙였다. 그러나 수도권의 택지사정 등을 감안할 때 정부의 호언처럼 괜찮은 토지를 확보해 수익을 올릴 수 있는 임대아파트를 건립할 수 있을지는 여전히 의문이다.
