서울시가 마련 중인 뉴타운 해제지역 및 노후 저층 주거지역 재생모델의 핵심은 ‘소규모 정비’가 핵심이다. 2필지 이상 공동 개발 시 용적률을 20%가량 상향시켜주는 등 인센티브를 제공하는 것이 핵심이다. 이를 통해 건축협정(2필지 이상 소유주가 공동건축)과 가로주택정비사업의 중간 형태의 다양한 소규모 개발을 촉진한다는 계획이다.
시에 따르면 이번 새로운 도시재생 모델은 크게 네 가지 방향으로 나눠 추진될 예정이다. 아울러 도시재생이 완료된 곳에 대해서는 장기간 관리에 나선다는 계획이다.
◇기존 부지·건물 활용도 높이고 소규모 재건축에 인센티브=새롭게 제시되는 재생모델의 첫 번째 방향은 시유지나 구유지, 주민센터·주차장·공공시설물·파출소·경로당 등 노후 주거지 내 시·구유지 부지나 건물의 활용 효율을 높이는 것이다.
현재 SH공사는 시범 사업을 진행하고 있다. 구로구 오류동 주민센터 재건축이 좋은 예다. 이 건물은 현재 3층이지만 용적률이 600% 이상 나오는 상업지역에 있다. SH공사는 재건축을 통해 층수를 높이고 대신 늘어난 공간을 20~30년 위탁 운영해 비용을 회수한다. 더불어 도시재생회사(CDC)나 지역활동가에게 제공해 크지 않더라도 지속적인 수익과 일자리 창출을 돕는 방식이다.
다음으로는 소규모 재건축 활성화를 위해 다양한 사업 지원과 인센티브 제공으로 사업성을 높여주는 것이다.
시에 따르면 최소 2필지 이상 면적에서 건축주들이 맞벽이나 통합 주차장·조경 등에 협의, 건축협정이 체결되면 용적률을 20%가량 올려주는 방안을 추진하고 있다. 법적인 보완이 필요하지만 4필지·8필지까지 범위를 확대해 가로주택과 건축협정 중간 단계까지 인센티브를 제공한다는 계획이다.
아울러 이들 사업장에 대해서는 SH공사가 직접 공동시행에 나서는 방안도 함께 추진하고 있다. 또 소규모 도시재생 사업 활성화를 위해 SH공사가 ‘사업성 검토 자동화시스템’도 구축 중인 것으로 알려졌다.
◇맞춤형 공동체주택 추진…장기·지속 관리=아울러 취약계층 대상의 맞춤형 공동체주택을 건립할 때 지자체장이 용도를 지정할 수 있는 가구 수 내에서 젊은 지역 활동가나 도시재생회사에 제공하는 것도 하나의 방향이다.
이 외에도 현재 서울시가 시범 운영하는 집수리지원센터 3곳을 포함, 종합관리센터를 11곳 마련해 기존 임대주택은 물론 민간주택까지 지속 관리하는 방안도 추진되고 있다. 재생사업 이후 지속적인 관리를 통해 효율을 높인다는 복안이다.
서용식 수목건축 대표는 서울시의 이 같은 방안에 대해 “전체적인 도시 맥락에서 재생의 기준을 설정해 주거형태의 다양성을 추구하는 것”이라며 “경제성과 공동체 가치의 균형을 찾는 동시에 저층 주거지만의 매력을 찾는 관점에서 바라봐야 한다”고 설명했다.
조준배 SH공사 재생사업처장은 “공동 재건축에 대한 인센티브 제공이나 SH공사의 직접 출자를 위해서는 법 개정이 선행돼야 한다”며 “더불어 주택도시보증공사(HUG)의 사업비 대출보증이나 이주자에게 임대주택이나 공가(빈집)를 제공할 수 있다면 훨씬 수월할 것”이라고 말했다.
