서울에서 재건축 사업이 진행 중인 단지(일반분양 및 준공 단지 제외)는 지난해 말 기준 178곳으로 이 가운데 절반가량이 내년부터 시행될 예정인 재건축 초과이익환수제를 적용 받을 가능성이 높은 것으로 조사됐다.
재건축 사업은 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가 등의 순으로 진행된다. 올해 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다. 사업 절차를 고려해볼 때 사업 추진 단지 중 55%가량인 98곳이 초과이익환수제 적용 대상에 포함될 여지가 다분하다.
◇178곳 중 관리처분 받은 곳은 51곳에 불과=2일 서울경제신문이 서울시가 최근 공개한 ‘정비구역추진현황(2016년 12월 기준)’ 자료를 분석한 결과 재건축 단지는 총 303곳에 이른다. 이 가운데 125곳이 일반분양 및 준공 단계다. 나머지 178곳이 현재 재건축 사업을 진행하고 있다.
사업이 진행 중인 178곳을 분석해보면 관리처분계획 인가를 받았거나 착공에 들어간 곳은 51곳에 불과하다. 이들 51곳은 초과이익환수제 적용을 받지 않는다. 반면 사업 초기 단계인 구역 지정, 추진위, 조합 설립 등의 단지는 98곳에 이른다. 서초 신반포 등 98곳은 올해 말까지 관리처분계획 인가 신청이 쉽지 않을 것으로 예상된다.
관리처분 인가 전 단계인 사업시행 인가를 받은 곳은 29곳. 이들 단지는 올해 말까지 관리처분계획 인가 신청이 가능할 것으로 전망된다. 만약 그렇지 못하면 초과이익환수제 적용을 받게 된다.
한 부동산 업계 관계자는 “조합 설립 등 초기 단계인 사업장은 사실상 초과이익환수제의 적용을 받게 될 것으로 보인다”며 “사업시행 인가를 받은 단지 역시 안심할 수 없는 상황”이라고 말했다.
◇98곳 중 강남 3구에 38곳 몰려=초과이익환수제 적용이 유력한 98곳을 지역별로 분석해보면 서울 강남 3구에 38곳이 몰려 있다. 세부적으로 보면 서초구 27곳, 송파구 9곳, 강남구 2곳 등이다. 송파구에서는 잠실주공 5단지, 서초구에서는 신반포 단지들이 그 대상이다.
재건축초과이익환수제는 재건축을 통해 얻는 개발 이익이 조합원 1인당 3,000만원을 넘을 경우 이익금의 최고 50%를 세금으로 부과하는 제도다. 재건축 사업의 주요 목적 중 하나가 시세 상승에 따른 차익이라는 점에서 재건축초과이익환수제 적용을 받는 조합은 사업성 악화에 따른 사업 진행 차질이 예상된다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “재건축 사업 관련 행정적 절차를 감안하면 이달 사업시행 인가가 예정된 서초구의 A재건축조합 정도가 올해 말까지 관리처분계획 인가 신청을 할 마지노선에 해당될 것으로 보인다”며 “강남권 재건축 아파트 단지에 대한 투자는 현재 사업시행 인가 단계 이상 진척된 곳에 하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
