서울 강남권 재건축 시장의 공룡인 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌’ 아파트가 무상지분율 200%를 목표로 재건축을 추진한다. 추가 부담금 없이 무상으로 대지 지분의 두 배를 배정받는 것으로 가장 큰 평형의 경우 30억원이 넘는 이익(재건축초과이익환수금 제외)을 기대할 수 있게 된다. 특히 이 단지는 최고층수를 서울시 기준대로 35층에 맞춰 사업이 지연되지 않도록 할 계획이다.
14일 올림픽선수촌재건축준비위원회에 따르면 준비위는 재건축 이후 3.3㎡당 분양가 3,800만원, 사업비 1,005만원(연면적 3.3㎡당 660만원)을 전제로 한 계획안을 갖고 지난 12일부터 소유자 대상 설명회를 시작했다. 박제호 올림픽선수촌재건축준비위원장은 “오는 7월까지 소규모 주민설명회를 여러 차례 개최한 후 하반기 가설계안이 나오면 다시 주민설명회를 열어 사업에 속도를 낼 계획”이라고 전했다.
지난 1988년 6월 준공돼 내년 6월이면 재건축이 가능한 30년을 맞는 올림픽선수촌은 지상 6층에서 24층까지 다양한 높이의 122개 동 5,540세대로 구성된 매머드급 단지다. 공급면적은 82~211㎡로 중대형 비중이 높다. 대지 지분의 경우 공급면적 112㎡가 69㎡, 132㎡가 83㎡ 등으로 높은데다 아파트관리규약상 명시된 용적률은 137%로 법적 최대인 300%(제3종 일반주거지역)를 한참 밑돌아 재건축 사업성이 높은 단지로 꼽힌다. 소유주에게 대지 지분의 2배를 무상 배정하는 무상지분율 200%의 재건축 추진이 가능한 것도 이 때문이다.
또 올림픽선수촌의 경우 서울시의 재건축 층수 제한선인 35층으로 계획안을 수립했다는 점이 눈에 띈다. 50층 안팎의 초고층을 고집해 재건축 사업이 수년째 표류하는 문제가 일어나지 않도록 하겠다는 것이 준비위 측의 설명이다.
내년 6월이면 준공 30년으로 재건축 연한이 되는 올림픽선수촌아파트는 현재 용적률이 낮아 초고층 등 재건축계획에 무리수를 두지 않아도 상당한 사업성을 기대할 수 있는 단지다. 재건축준비위가 재건축 목표를 무상지분율 200%에 둔 것도 사업성의 자신감을 내비치는 대목이다. 따라서 현재 대형 평형 소유주는 재건축 후 소형 평형으로 2채를 받는 ‘1+1’ 재건축도 가능하다. 재건축에 대한 기대감이 높아지면서 매매가도 고공행진 중이다. 공급면적 112㎡, 132㎡의 매매가는 연초 대비 1억원 넘게 올랐다.
준비위는 일단 용적률 300%를 추진해 재건축 후 용적률을 242%(임대주택 용적률 25% 및 기부채납비율 고려)로 높인다는 계획이다. 세대수는 9,000~1만세대로 늘리면서 최고 층수의 경우 서울시의 높이 규제를 따라 35층 이하를 적용하겠다는 입장이다.
박제호 올림픽선수촌 재건축준비위원장은 “일부 재건축 단지들이 서울시 높이기준을 무시하고 최고 50층을 고집하다가 사업 기간만 지연시켰다”면서 “올림픽선수촌은 서울시 높이기준을 따를 것”이라고 설명했다.
준비위 안에 따르면 재건축 후 기존 평형의 1.76배를 배정받아 112㎡의 경우 198㎡를, 132㎡는 234㎡를 배정받게 된다. 여기에 재건축 이후 3.3㎡당 분양가 3,800만원을 책정하면 무상지분율 200% 확보가 가능하다. 재건축사업 이익은 공급면적 82㎡는 12억2,000만원, 161㎡는 24억2,000만원, 211㎡는 31억6,000만원으로 추산된다(재건축초과이익환수금 제외).
1+1 재건축도 추진한다. 대형 평형 소유자가 원할 경우 대형 한 가구 대신 소형 2가구를 배정받을 수 있게 하는 것이다. 재건축추진위는 단지를 관통해 흐르는 성내천과 감이천 등 자연경관을 최대한 활용하면서 명품 아파트 단지로 탈바꿈한다는 계획이다.
올림픽선수촌은 내년 가을 지하철 9호선 개통 및 서울-세종 고속도로 착공과 서울-양평간 고속도로 착공이 예정돼 있는 등의 호재에도 불구하고 상대적으로 저평가 받아 왔지만, 최근 재건축 사업의 밑그림이 그려지면서 가격이 상승세를 타고 있다. 인근 중개업소에 따르면 공급면적 112㎡의 경우 올해 초 10억원에 못 미치던 것이 최근 11억원까지 올랐으며, 10억원대 후반에 거래되던 132㎡는 12억원을 넘어섰다. 이마저도 매물이 없어 나오는 즉시 팔리고 있다. 인근 공인중개소 관계자들은 “집주인들이 이미 재건축 사업성이 좋은데 반해 가격이 저평가 돼 있다는 것을 잘 알고 있다”며 “게다가 압구정이나 대치동 대단지처럼 내부가 심각하게 낡은 상태도 아니어서 매매가 상승세는 계속될 것”이라고 전망했다.
지난해 말 설립된 준비위가 소유자들과 자주 접촉하며 재건축에 대한 이해 및 공감대를 확보하면서 사업을 신속하게 추진하는 점도 주목된다. 준비위는 지난 12일부터 오는 7월까지 소규모 설명회를 진행하며, 가설계안이 나오는 9~10월경 추가로 설명회를 개최할 예정이다. 재건축 조합들이 특정 소수가 정보를 독점하면서 비리에 연루되는 것을 방지하기 위해 140명의 소유자들이 자원봉사 형태로 참여해 투명하고 공정하게 운영하고 있다.
준비위는 내년 6월 재건축 연한이 되면 곧바로 안전진단 실시, 정비계획 수립 및 정비구역 지정 등의 절차에 돌입한다는 방침이다. 박 준비위원장은 “효율적인 재건축을 위해 설립된 준비위는 내년 재건축 추진시점이 도래해 추진위원회가 구성되기 전까지 한시적으로 운영될 예정”이라면서 “소유자의 동의가 신속히 이뤄질 경우 재건축 사업은 약 7~10년 소요될 것”이라고 내다봤다.
일각에서는 준비위가 제시한 안이 장밋빛 전망에 근거한 것일 수 있어 투자시 신중할 필요가 있다는 지적도 나온다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “올림픽선수촌 아파트의 경우 세대수가 워낙 많아서 재건축을 추진해도 조합원의 이익이 많지 않을 수도 있으며 사업 추진 기간도 예상보다 길어질 수 있다”고 말했다.
