장재현 리얼투데이 본부장A.최근 정부가 3기 신도시를 지정한 이후 인접한 지역이나 택지지구 내 주택시장에 많은 영향을 주고 있는 모습입니다. 지난달 19일 정부는 3기 신도시를 발표했는데요. 지역으로는 경기도 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 과천 등입니다. 이 지역들은 1·2기 신도시에 비해 서울과 인접해 있는데다 3기 신도시 지정과 동시에 GTX를 비롯한 교통인프라 개발까지 함께 발표해, 내 집 마련을 고민하는 실수요층들의 관심이 더욱 집중되어 있는 상황입니다.
하지만, 입지여건이 우수한데다 교통인프라 개발까지 예정된 3기 신도시 발표로 인해, 실수요층들이 대기 수요로 전환하면서 기존 주택시장은 어려워지고 있는 모양새입니다. 여기에 수도권 지역은 정부가 강력한 규제를 진행되고 있는 점도 시장을 더욱 어렵게 만들고 있습니다.
실제, 2기 신도시 입주 당시에도 1기 신도시들의 집값은 하락세를 보였습니다. 분당신도시의 경우 판교가 입주를 시작한 지난 2007년부터 2013년까지 아파트값이 지속적으로 하락했는데요. 실제, 부동산114 자료를 살펴보면, 분당의 집값은 26%(3.3㎡당 1,969만→1,450만 원)가 하락했습니다. 당시 국토교통부 자료를 살펴보면, 분당과 마주한 판교신도시의 경우 2007년부터 2010년까지 3만 4,237가구가 입주하면서, 많은 영향을 미친 것으로 풀이됩니다.
판교 역시 입주를 시작한 지난 2007년부터 입주를 마무리한 2010년까지 아파트값이 17%(3.3㎡당 2,565만→2,132만원) 하락했습니다. 입주물량의 여파와 금융위기라는 악조건으로 인해 장기간 아파트값이 약세를 보였습니다. 하지만 입주물량이 해소되고 부동산경기가 풀리는 지난 2014년부터 2018년까지 분당과 판교는 함께 가격상승이 이뤄졌는데요. 분당신도시는 42%(3.3㎡당 1,506만→2,145만원), 판교신도시 47%(3.3㎡당 2,213만→3,263만원) 등으로 두 지역 모두 집값 상승기에는 40% 이상 올랐습니다.
3기 신도시와 그 인근 지역도 이와 비슷하게 진행될 가능성이 높아 보입니다. 정부가 앞으로 수도권에 3기 신도시와 중소 택지지구를 새롭게 지정해 총 41곳, 약 15만5,000호를 수도권에 공급한다고 밝혔는데요. 이 지역들 인근에서는 입주물량이 모두 해소될 때까지, 아파트값은 하향안정세를 유지할 가능성이 높습니다. 하지만, GTX를 비롯해 교통인프라 개발과 신도시 조성에 따른 미래가치는 높다고 할 수 있습니다.
또, 아파트값 하향 안정화로 인해 3시 신도시를 비롯해 주변 집값은 서울보다 저렴한 반면, 서울 내에서 이동하는 것보다 서울 내 주요 업무지구 접근성이 더 빠를 것으로 예상되는데요. 여기에 신도시가 조성되면, 수도권 주요 구도심보다 정주여건까지 높아지는 것도 장점입니다.
따라서 내 집 마련이 목적인 수요층들이라면, 3기 신도시 물량에 관심을 가져볼 만 합니다. 특히 신도시의 경우 처음 조성해 첫 분양하는 아파트가 가장 저렴하고, 미래가치도 높기 때문인데요. 최근 정부가 신혼부부나 무주택자들을 위해 청약제도를 개편하고, 대출혜택도 비교적 더 주어지는 만큼 실수요층들은 3기 신도시와 그 주변 지역들에서 나오는 물량을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다고 보여집니다.
