부동산 부동산일반

[머니+ 부동산 Q&A] 경매개시 후 유치권 주장하는 이가 나타났다면

부동산 인도명령·명도소송 제기하거나

즉시항고·매각허가결정 취소신청 고려를

Q. 작은 건물을 낙찰받은 후 현장을 가보니 입찰 전에는 없었던 유치권자가 있습니다. 이 유치권자는 법원에 권리신고를 하지 않아 매각물건명세서에도 표시도 되어 있지 않고, 현재까지도 신고를 하지 않고 있습니다. 공사대금을 다 받기 전까지는 건물을 넘겨주지 않겠다는데, 이런 경우 어떻게 대처해야 할까요?

김재범 레이옥션 대표김재범 레이옥션 대표



A. 유치권의 성립은 권리신고와는 무관하고 오로지 피담보채권의 견련성과 적법한 점유를 요건으로 성립합니다. 그러나 적법한 요건을 갖추고 있다고 하더라도 경매개시결정 후 성립한 유치권으로는 그 경매사건의 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 경매개시결정 후에 유치권자가 점유를 개시했다면 낙찰자는 피담보채권의 변제 없이 유치권자에게 부동산의 인도를 청구할 수 있습니다.


그런데 법원 기록상 유치권신고에 관한 내용이 없다면 경매개시결정 직후 실시한 집행관의 현장조사에서도 유치권을 주장하는 자가 발견되지 않았다는 의미입니다. 특별한 사정이 없는 한 그 점유는 경매개시결정 후에 개시되었다고 볼 수 있으므로 낙찰자는 이를 근거로 유치권자를 상대로 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기해 볼 수 있을 것입니다.

2515B07 경매개시 이후 유치권자가 점유를 개시한 경우


유치권 신고내용 없다면

낙찰자에 대항력도 없어

피담보채권 변제 불필요




또 다른 방법으로, 민사집행법 제121조 제6호는 매각허가에 대한 이의신청사유로서 ‘천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’를 규정하고 있습니다.

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또 우리 판례는 위 규정에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’에 관하여 ‘부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우’도 포함되는 것으로 판시하고 있습니다(대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 [매각허가취소] 참고).

따라서 아직 매각허가결정에 대한 즉시항고의 기한이 남아 있다면 즉시항고로, 항고기한이 지나 매각허가결정이 확정됐다면 매각허가결정에 대한 취소를 신청해 볼 수 있을 것입니다.

다만, 위 민사집행법 제121조 제6호는 이의신청에 관하여 ‘자기가 책임을 질 수 없는 사유’일 것과 ‘경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’로 한정하고 있으므로, 만약 낙찰자가 입찰 전에 그 부동산에 대한 매수를 희망하는 자로서 요구되는 통상의 주의로 유치권을 주장하는 자가 있음을 알 수 있었거나, 이미 잔금납부에 따른 배당까지 확정되어 경매절차가 종결됐다면 위 규정을 근거로 한 매각허가결정에 대한 취소신청은 받아들여질 여지가 없을 것입니다.

이주원 기자
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