민경호 닥터빌드 대표30년 이상 노후화된 상가를 재건축을 통해 수익을 올리려면 어떻게 해야 할까? 상가 재건축은 건축설계, 건축시공, 금융 조달 등의 절차를 거치게 된다. 가장 일반적인 건축 사업 절차이지만 상가의 재건축은 주택 재건축과는 달리 임차인의 명도가 굉장히 어려울 수 있어서 반드시 전문 업체의 도움을 받아 진행하는 게 좋다.
상가 재건축은 어떤 절차를 거쳐야 하고 각 절차별로 무엇에 주의해야 하는지에 대하여 설명하고자 한다.
첫째, 기존 임차인에 대한 명도 진행이다. 상가는 상가임대차 보호법의 변경으로 10년까지 임차인이 계약 갱신을 청구하면 임차계약 유지가 가능하다. 이 부분을 가볍게 생각하면 상가 재건축은 영원히 되지 않는다. 임차인은 생업에 종사하는 경우가 많기 때문에 명도를 진행할 때 협의가 쉽지 않다. 반드시 전문가의 자문을 구해서 진행하는 것이 좋다.
두 번째, 지역분석을 정확하게 해야 한다. 지역분석을 통해 파악해야 할 것은 그 지역에서 가장 수요가 많은 평형대, 분양하는 경우 분양가 수준 또는 임대를 한다면 임대수준 등이다. 무조건 마감 수준을 올린다고 해서 분양가와 임대가가 올라가는 것이 아니므로 지역별 마감수준을 파악하는 것도 중요하다. 받을 수 있는 분양가나 임대가 대비로 마감수준을 맞추지 못한다면 결국 사업성이 크게 떨어지는 결과를 만들어 내기 때문이다.
세 번째, 건폐율, 용적율, 주차대수 등의 법적인 내용을 잘 파악해야 한다. 해당 구역의 건폐율과 용적율을 적용해 건물의 규모가 파악된다고 하더라고 결국 주차대수가 사업성에 가장 큰 영향을 미치게 된다. 이유는 주차대수를 확보할 수 없다면 건물의 규모를 용적율이 허용하는 만큼 지을 수 없기 때문이다.
네 번째, 건축사업을 할 업체의 선정이 중요하다. 건축사업은 건축설계사, 시공업체, 감리업체, 금융기관 등의 여러 가지 업체들과 함께 일 해야 한다. 이때 가장 주의해야 하는 점은 업체들이 내가 건축하고자 하는 건축물과 비슷한 유형을 지어 본 경험이 있고 인력이 있는지다. 일반적으로 전문 업체의 도움을 받아 이런 부분을 파악하고 업체와 정확한 내용으로 계약 후 건축사업을 진행해야만 한다.
앞서 언급한 것처럼 상가를 재건축하고자 할 때 가볍게 생각할 수 있는 명도가 가장 중요하다. 그 이후에 지역 분석과 규모 검토, 업체 선정 등 본격적인 사업이 진행될 수 있기 때문이다. 최근 들어 경험이 별로 없는 사업주가 건축사업에 손을 댔다가 업체로부터 사기 아닌 사기를 당하거나 예상하지 못했던 추가 공사비 요구 등으로 인해 사업성이 크게 떨어져서 결국 손해를 보는 일들이 급증하고 있다. 반드시 건축사업은 전문업체의 도움을 받으면서 사업을 함께 진행하는 것이 중요하다.
