Q.임대사업에 관심이 많은 50대 후반 퇴직 예정자입니다. 아파트는 정부 규제로 좀 더 떨어질 것 같아 월세가 안정적으로 나오는 도심권 기존 오피스텔이나 원룸에 관심이 많습니다. 제 성격상 세입자와 관계 설정·유지나 월세 관리 등이 어려울 것 같은데 관리를 쉽게 하는 방법이 있는지요.
A.풍요로운 노후를 위해 임대사업을 생각하고 있는 분들이 많습니다. 하지만 임대사업을 하다가 세입자와 불편한 관계를 유지한 채 매일 매일 스트레스를 가지고 사시는 분들이 많습니다. 저는 5년째 강남권에 위치한 자그만 한 주거용 건물서 월세를 받고 있지만 임대세입자와 한 번도 통화한 적이 없습니다. 심지어 저는 세입자가 남자인지 여자인지 모릅니다. 매월 꼬박꼬박 같은 날짜에 월세가 들어오기 때문에 굳이 세입자 문제로 신경 쓰고 싶지 않아서 입니다.
그 비밀은 약간의 비용은 좀 들더라도 임대관리회사와 계약해 공실 걱정 없이 안정적으로 유지관리와 월세를 받고 있기 때문입니다. 공실이 나면 임대관리회사서 대신 부담해주는 조건으로 계약을 했습니다. 즉 공실 예측을 못하면 임대관리회사도 손실을 볼 수 있기 때문에 임대가 잘 나가는 물건 위주로 관리계약을 하고 있다고 보면 됩니다. 세입자가 바뀌면서 내야 하는 중개수수료도 일반 중개업소와 달리 임대관리회사에서 부담해주고 세입자의 각종 소모품 민원도 대부분 임대관리회사에서 체계적으로 처리해주고 있습니다. 외국인 임대사업을 자산가들이 선호하는 이유도 세입자 때문에 신경 쓸 일이 거의 없기 때문입니다.
박상언 유엔알컨설팅그룹 대표강남권, 광화문 등 을 비롯한 시내 중심지 주택임대시장은 급격히 단기 월세 시장으로 변해가고 있습니다. 1년이나 2년 등 중장기 임차인이 아닌 3개월에서 6개월 단위로 관광객이나 비즈니스용 단기 월세를 구하기 위해 회사에 찾아오는 분들은 호텔보다 저렴하고 3~6개월만 머물 수 있는 풀옵션식의 원·투룸을 요구하는 편입니다.
오피스텔이나 다세대를 신축하시는 분들도 일부 지역의 공급 과잉문제로 세입자를 구하지 못하자 설계단계에서부터 단기 월세에 맞추는 임대관리 업체와 제휴를 하기도 합니다. 단기 월세에 적합한 풀옵션식으로 대형 위성TV 가구나 침구를 배치하기 위해서 한 호실 당 600만~700만 원 정도 추가로 투자합니다. 퀸사이즈 침대와 소파와 소파테이블 화장대도 기본입니다.
즉 몸만 들어가서 살 수 있도록 호텔처럼 풀(FULL)로 꾸며 놓아야 합니다. 풀옵션비를 임대관리회사에 내면 직접 단기 월세를 할 수 있게끔 꾸며줍니다. 정기적으로 관리차 순환하는 임대관리회사 차량과 CCTV 등이 설치되어 있어 여성들의 만족도도 높습니다.
임대관리 회사를 이용해 임대사업을 하면 관리도 편합니다. 괜찮은 임대관리 회사는 원룸이나 오피스텔을 직접 시행하는 곳의 소개를 받거나 전문 자산관리 업체를 통하면 됩니다. 자기관리로 임대를 맡길 경우 공실에 대한 부담은 주택임대관리회사가 책임집니다.
즉 주택임대관리회사가 맡을 정도의 수익형 부동산은 달리 얘기하면 투자성이 있다는 얘기입니다. 하지만 일부 건설사가 분양 당시 미분양을 우려, 주택임대 관리회사를 직접 시행사에서 급조해서 수익형 부동산을 분양하고 임대관리회사에서 임대수익률을 확정 보증한다는 식으로 분양을 하는 현장도 일부 있습니다. 하지만 그들이 내세우는 임대관리회사는 자체 홈페이지도 구축되어 있지 않고 분양을 위해 급조한 회사일 수 있습니다. 결과적으로 분양 이후 약속된 수익률을 받지 못할 가능성이 커 차후 소송으로 이어질 수 있기 때문에 투자에 주의해야 합니다.
