정부의 주택시장을 겨냥한 고강도 규제가 지속되면서 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 특히 상가시장에서는 이른바 될 곳만 되는 양극화 현상이 심화되며 고객을 끌어들이는 핵심 점포인 키 테넌트(key tenant)의 중요성이 대두되고 있다. 상가에 키 테넌트 요소가 있으면 투자수익성에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.
상가와 같은 수익형 부동산의 입지는 날로 커지는 모양새다. 지난 2017년 기준 상업업무용 부동산 거래량은 38만 4,182건으로 역대 최고를 기록하기도 했다. 이어 지난해도 37만 1,758건이 거래되며 뜨거운 투자 열기를 이어갔다. 수익률 역시 양호하다. 지난해 전국 집합 상가 연간 투자 수익률은 7.23%로 전년 대비 0.75% 상승하며 주목받았다. 주택과 달리 규제의 영향이 덜한 것이 요인으로 분석된다.
상가 투자에서 필수적으로 확인해야 할 사항은 얼마나 유동 인구의 유입을 활발히 할 수 있느냐다. 소비자의 접근이 활발할수록 매출 증가에 도움이 되고, 그만큼 공실 위험이 적어져 임대인 입장에서도 꾸준한 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 이러한 유동인구 유입을 활성화 시키는 것이 바로 키 테넌트다.
키 테넌트란, 상업시설에서 고객을 유인하는 능력이 뛰어난 핵심 점포를 일컫는 말로 앵커 테넌트라고도 한다. 마트나 유명 프렌차이즈 브랜드, 멀티플렉스 영화관, 서점 등이 대표적인 키 테넌트로 꼽힌다. 이 같은 키 테넌트는 해당 시설로 고객을 유인할 뿐만 아니라, 체류시간을 늘려 상가 전체 활성화에도 영향력을 미친다.
부동산 전문가들은 “단순히 배후수요가 많은 것보다는 그 수요를 흡수 할 수 있는 키 테넌트가 있는 것이 중요하다” 며 “키 테넌트와 더불어 배후수요까지 풍부하다면 투자안정성이 훨씬 높게 평가된다” 고 말했다.
‘서초 센트럴 아이파크 단지 내 상가’는 풍부한 배후수요와 더불어 키 테넌트도 예정돼 투자자들의 주목을 받고 있다. 이 상가는 서울시 서초구 서초동 1582-3번지 일원에 들어서며 총 13실 공급 예정이다.
이 상가는 지난 6일 국내 유명 SSM 중에 하나인 이마트 에브리데이에서 입점의향서를 제출했다. 서초 센트럴 아이파크 단지 내 상가에 이마트 에브리데이가 입점한다면 배후수요를 흡수할 수 있는 강력한 키 테넌트가 생기는 것이다.
배후수요도 풍부하다. 상가는 단지 내 아파트 및 오피스텔 798세대와 16개층 규모 오피스빌딩의 고정수요를 품고 있는 데다 인근에 주거단지 6,000여세대와 각종 업무시설도 밀집해 있어 배후수요가 풍부하다.
한편 이 단지 내 상가는 상품성도 뛰어나다. SSM 지정 점포를 제외한 모든 점포가 내부상가 없이, 외부와 면한 개방형 상가로 배치되어 외부 노출에 유리하다. 전체 연면적 대비 단지 내 상업시설 비율도 2.8%에 불과해 단 13실의 점포만 공급된다는 점에서 희소가치도 높다. 또한 전용률 약 70%로 일반 상업시설 대비 실사용 공간을 더 많이 확보, 공간 활용도를 극대화할 전망이다.
특화설계도 장점이다. 상가가 위치한 오피스텔과 오피스 건물 1층부를 개방형 필로티로 설계해 문화, 여가, 쇼핑을 한 번에 누릴 수 있는 오픈형 스트리트로 조성되며, 사임당로 대로변에 위치해 인근 직장인 수요는 물론 유동인구의 흡수가 유리하다.
이밖에 입점자를 고려한 꼼꼼한 설비도 돋보인다. 점포 내 환기를 위한 급배기 시스템과 개별 냉난방기가 기본으로 설치되며, 공용부에는 지열 냉난방기도 설치될 예정이다.
서초 센트럴 아이파크 단지 내 상가 분양 관계자는 “이마트 에브리데이의 입점의향서 제출 소식이 알려지자마자 투자자들의 문의가 급증 했다” 며 “실제로 이 상가와 주거단지 가 개발되기까지 약 10년동안 나대지로 방치돼 상업시설에 대한 지역민의 갈증을 해소할 수 있는 랜드마크 상가로 기대된다” 고 말했다.
단지 내 상가 홍보관은 건설중인 단지 바로 인근의 서울시 서초구 서초동 1582-25번지에 위치해 있으며, 상가는 이달 26일 공개입찰을 통해 분양할 예정이다.
