정책·제도

전문가들 "상한제 지정으로 쏠림 심화...서울 집값 내년에도 강세"

[서울 27개洞 분양가상한제]

정부 정책의지·방향 확인 수준...가격안정 효과 제한적

투자수요 위축으로 재개발·재건축 상승세는 약해질듯

공급물량 많은 수도권·지방은 수요회복 더 어려울수도



민간택지 분양가상한제 지역지정으로 재개발·재건축 등 정비사업 단지는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 당장 조합원들은 수억 원의 추가분담금을 부담해야 될 처지다. 하지만 전문가들은 이 같은 시장 상황이 펼쳐지더라도 서울 집값에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망했다. 이미 규제 내성으로 상한제 공론화 이후 신축 아파트값이 급등하는 등 부작용이 나타나고 있는 상황이다. 오히려 비 규제지역으로 수요가 몰리는 풍선효과에 대한 우려도 크다. 이런 전망 하에 서울 집값은 내년에도 강보합세가 유지될 것으로 보는 시각이 우세하다.

본지가 6일 전문가들을 대상으로 상한제 평가 및 집값 전망에 대해 조사한 결과 이들은 상한제가 본격 가동 됐지만 정부가 의도한 가격 안정 효과는 기대하기 힘들다고 한 목소리를 냈다.

◇ 가격안정 효과 “거의 없다” = 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적”이라며 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문”이라고 진단했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “이번 발표는 정부의 의지와 정책 방향을 읽을 수 있었다는 차원이지 집값을 잡거나 시장에 영향을 주지는 않을 것”이라며 “이번 지정 이후 집값의 추이를 보고 정부가 추가 지정을 할 것으로 본다”고 했다.

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다른 전문가들 역시 상한제 본격 시행이 서울 집값에는 영향을 미치지 않을 것으로 보고 있다. 일부 전문가는 정부가 예고한 ‘핀셋’ 지정도 아니라는 반응도 내놓고 있다. 압구정동 같은 경우 재건축까지 10~15년 남아 의미 없는 규제라는 것이다.

◇ 서울 집값 급등했지만 ‘과열은 아니다” = 그렇다면 서울 집값은 어떻게 될까. 우선 전문가들은 서울의 집값이 급등했지만 과열됐다고는 보지 않고 있다. 대한부동산학회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “과열이라고 표현을 하려면 서울 집값이 거시경제 상황을 벗어난 상승세를 보여야 하지만 서울 주택 시장은 저금리로 유동자금이 늘어난 영향을 받고 있는 현상”이라며 “특히 우리나라와 서울의 경제 규모를 고려했을 때 상해나 북경, 뉴욕, 홍콩과 같은 다른 나라들의 주요 도시에 비해 그렇게 비싼편은 아니다”라고 했다.

이상우 익스포넨셜 대표 역시 “과열이라는 말은 함부로 쓸 말이 아니다”라고 말했다. 그는 “단기적으로 오르는 모습은 있었지만 10월 집값 상승률은 오히려 감정원 지표상 마이너스 성장, KB국민은행 지표도 0.2% 상승에 그쳤다”며 “더 늦기 전에 구매에 나서고 있는 서울 부동산 실수요자들의 움직임도 꺼질 거품이라고 생각하기보다는 지속 상승할 것이라는 인식의 방증”이라고 말했다.





◇ 지방은 조정지속, 서울은 강보합
= 전문가들은 서울 주택가격 상승세가 당분간 이어질 것이라고 봤다. 상승의 범위는 ‘강보합’이 가장 우세했다. 유동자금이 시장에 풍부한 상황에서 기준 금리 추가 인하 가능성까지 거론되는 만큼 가격 조정은 기대하기 어렵다는 것이다. 이 대표는 “서울 주택값은 사상 최장기간 최고 상승세를 이어간다는 것이 평소 생각”이라며 “현재로써 서울은 내년 강세장이 이어질 것이라는 점은 분명하다”고 예측했다. 김은진 부동산114 리서치센터팀장은 “금리 인하의 영향으로 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 크다”며 “신축 아파트를 중심으로 강보합 수준을 계속 이어질 것”이라고 했다.

다만 이번 정부 발표로 재건축·재개발 시장은 기존 신축 아파트 시장보다는 상승세가 약할 것이라는 전망이 우세했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석 전문위원은 “초기 재건축단지는 안전진단강화에다 재건축이익환수제, 분양가상한제까지 3중 규제까지 받아 투자수요가 위축될 것으로 예상한다”고 했다.

수도권과 지방의 경우 수요 회복 자체가 어려울 수 있다는 전망도 나왔다. 김은진 부동산114 리서치센터장은 “수도권과 경기권은 물량 공급이 계속 예정돼 있어 약보합 정도의 흐름을 보일 것”이라며 “지방의 경우 공급 부담이 어느정도 해소되고 있어 낙폭은 줄어들 것”이라고 했다. 박 수석연구위원은 “부산·남양주·고양 일대가 조정대상지역에서 해제됐지만 해당지역에서 가격상승 및 분양시장 선호를 주도하는 핵심지역들은 대부분 규제 완화에서 제외된 상황이라 풍선효과와 반사이익을 기대하기 제한적인 상황”이라며 “대출, 세제, 청약규제가 다소 완화되기는 했으나, 큰 폭의 유효수요 회복은 쉽지 않을 것”이라고 봤다./김흥록·박윤선·권혁준기자 rok@sedaily.com
김흥록 기자
rok@sedaily.com
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