진재만 신한금융투자 세무사Q. 현재 거주하고 있는 주택(조정대상지역) 이외에 조합원 입주권을 하나 보유하고 있습니다. 이 경우 양도순서에 따라 과세가 어떻게 달라지나요.
A. 전국 각지에서 재개발·재건축이 진행 중입니다. 재개발·재건축을 하는 경우 ‘조합원입주권’이라는 개념이 발생하는데요. 조합원입주권이란 기존 주택 보유자가 관리처분계획의 인가로 얻게 되는 입주자로서의 지위를 말합니다. 조합원입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 불과하므로 원칙적으로는 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 조합원입주권을 매매하는 경우 1세대 1주택 양도소득 비과세를 받지 못한다고 생각할 수 있습니다.
하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 관리처분계획인가일 및 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 사업시행계획인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택이 조합원입주권으로 전환돼 해당 조합원입주권을 양도하는 경우에는 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 양도가액이 9억원을 초과하지 않아야 합니다. 해당 사례처럼 국내에 주택과 조합원입주권을 각각 하나씩 함께 보유하는 경우 2주택 보유자로 봐 양도소득세가 과세됩니다. 조합원입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수 산정에는 포함되는 것이죠.
다만, 예외적으로 양도소득세를 과세하지 않는 경우가 있습니다.
우선 ‘일시적 1주택+1조합원입주권 비과세 특례’를 받는 경우입니다. 주택을 이미 하나 보유한 1세대가 △기존 주택을 취득한 날부터 1년 후에 추가로 조합원입주권을 취득하고, △조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 결국 ‘일시적 2주택 비과세 특례’와 동일한 혜택인 셈입니다.
다음으로는 ‘완공 시까지 기존 주택 거주에 대한 비과세 특례’를 받는 경우입니다. 이미 1주택을 보유한 세대가 추가로 조합원입주권을 취득한 경우 △주택이 완성된 후 2년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고, △주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조합원입주권 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하지 않더라도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.
마지막으로 ‘대체주택 취득에 대한 비과세 특례’가 있습니다. 1주택을 보유한 1세대가 △주택에 대한 재개발·재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위한 목적으로 △사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고, △재개발·재건축된 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하며, △주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하면 1세대 1주택으로 간주해 비과세를 받을 수 있습니다. 이 경우 1세대 1주택 보유·거주기간 요건의 제한을 받지 않습니다.
‘완공 시까지 기존 주택 거주에 대한 비과세 특례’ 또는 ‘대체주택 취득에 대한 비과세 특례’를 적용받은 후에 다른 요건을 충족하지 못한 때에는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 이내에 특례를 적용받지 않은 경우의 납부세액을 양도소득세로 신고·납부해야 함을 유의하시기 바랍니다.
위의 3가지 특례에 해당하지 않는다면, 양도차익이 동일하다는 전제 하에 조합원입주권을 먼저 양도하는 것이 유리합니다. 주택과 더불어 조합원입주권을 보유한 경우 2주택자로 보게 되므로 주택 양도 시에는 다주택자에 대한 중과세율(일반세율+10%)이 적용되고, 장기보유특별공제는 받을 수 없습니다. 하지만 조합원입주권 양도 시에는 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 비과세 특례 및 과세 차이를 종합적으로 고려한 후 양도순서를 결정하시길 바랍니다.
