오는 2022년 서울지역의 아파트 입주물량이 올해 대비 3분의 1 수준으로 줄어드는 것으로 나타났다. 서울 아파트 입주물량은 내년에도 2만 가구대로 떨어지는 데 내후년에는 1만 가구 수준이 될 것으로 보인다. 정부는 전세대책으로 호텔까지 개조해 임대주택으로 공급한다는 방침이다. 하지만 현실성이 떨어지고 아파트 수요는 충족하지 못한다는 분석이 지배적이다. 전문가들은 입주물량 등을 고려해 볼 때 현재 전세난이 수년에 걸쳐 장기화 될 수 있다고 경고하고 있다.
◇줄어드는 새 아파트, 호텔 전셋집 대안? =서울경제가 부동산114에 의뢰해 집계한 결과 서울 아파트 입주물량은 올해 5만 234가구에서 2021년 2만 5,931가구로 줄고, 2022년에는 1만 7,010가구까지 감소하는 것으로 조사됐다. 2년 연속 입주물량이 줄어드는 가운데 내년보다 내후년 감소 폭이 더 큰 셈이다.
수도권도 사정은 비슷하다. 서울을 비롯한 경기, 인천 등 수도권의 아파트 입주물량도 올해 19만 2,011가구에서 내년 14만 934가구로 감소하며, 이후 2022년에는 13만 4,408가구로 줄어 2년 연속 공급이 감소한다. 아파트 입주 물량 데이터는 부동산114가 입주자모집공고(일반분양 30가구 이상)를 모두 모아 분석한 수치다. 아파트 건설기간이 통상 2년 가량 걸리는 점을 고려할 때 내년과 내후년 입주 아파트 물량은 현 수치에서 거의 변화가 없을 것으로 보인다.
정부는 ‘11·19 전세대책’에서 이 같은 입주물량 감소분을 ‘빌라 및 호텔 전셋집’으로 상쇄한다는 계획을 발표했다. 공공전세 물량을 오는 2022년까지 11만 4,000가구를 공급한다. 내년 상반기까지는 4만 9,000가구를 집중 공급한다는 것이 정부의 계획이다.
시장에서는 정부의 전세 대책이 효과를 발휘하기 힘들 것으로 보고 있다. 무엇보다 감소하는 주택은 아파트인데, 정부가 늘리는 주택은 연립주택이나 다세대, 호텔 개조 주택이다. 공공임대주택이 아파트 전세수요자들을 만족시켜 흡수하기에는 한계가 있다는 게 시장의 반응이다.
◇ 90년 임대차법 개정 때와는 달라=정부는 현재 전세난이 임대차 제도개선에 따른 초기의 혼란이며 차츰 전월세 시장이 안정을 되찾을 것으로 전망하고 있다. 지난 1990년 주택임대차법 개정 때의 사례에 빗대서다. 김상조 청와대 정책실장은 이와 관련 “과거 (1990년) 전세 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘릴 때 약 7개월의 과도기적 불안정이 있었는데, 이번에도 임대차 3법 등 급격한 시장 변화로 과도기가 길어질 수 있다고 본다”고 말했다. 지금의 전세난이 ‘과도기’이고, 시간이 지나면 해결된다는 것이다.
전문가들은 당시와 비교할 때 제도의 형태와 공급 상황까지 모두 다르다고 지적하고 있다.
우선 제도 자체의 변화 폭이 이번이 훨씬 크다. 1990년 개정에서는 전월세 기한을 1년 연장하는 방식이었지만 현재는 2년에서 다시 2년이 늘어났다. 계약갱신청구 뿐 아니라 전월세 상한제를 도입해 임대료 상한을 법으로 규정한 것은 1990년 당시 개정에는 없던 제도다. 또 기존 계약에는 개정 법안을 적용하지 않았던 당시와 달리 이번에는 기존 계약에도 강화한 법안을 소급 적용했다.
무엇보다 아파트 공급량이 정반대라는 점이다. 1990년 당시에는 1기 신도시 입주라는 거대 공급 이벤트가 있었다. 총 29만여 가구에 이르는 5개 1기 신도시는 1991년부터 입주를 시작했다. 반면 내년 수도권 전체 아파트 입주량은 14만 934가구로 올해(19만 2,011가구)보다 5만 1,077가구 오히려 줄어든다. 3기 신도시가 예정돼 있지만 정부가 목표로 한 첫 입주마저 4년 뒤인 2025년부터 시작된다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “1990년대 당시 상황과 비교해 이번에도 7개월 정도가 지나면 시장이 안정되기 시작할 것이라는 믿음은 근거가 부족하다”며 “민간 임대주택 공급을 규제하는 등 지금과 같은 정책 방향까지 더해져 오히려 지금의 전세난은 당시보다 악화되면 악화됐지 개선 가능성은 크지 않다”고 꼬집었다.
