‘더 파크사이드 서울’ 단지 투시도/사진=KPF서울의 최고 알짜 부지로 관심을 모으고 있는 용산공원 인근 유엔사 부지에 들어서는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 서울 스위트’가 9월 분양을 시작한다. 분양가는 계약 면적 기준 평당 9300만 원으로 이제까지 시장에 나온 오피스텔 중 최고가다. 한 채당 30억~60억 원 대에 달하는 초고가 주거 상품이 시장에서 소화될 수 있을지 관심을 모은다.
23일 부동산 업계에 따르면 유엔사 부지 복합개발사업을 진행하는 일레븐건설은 9월 오피스텔 분양을 앞두고 1조 3000억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 투자 유치를 진행 중이다. 주관사는 메리츠증권으로 다음 달 20일 브리지론이 만기되면 만기가 5년인 본PF로 전환할 계획이다. 시공사는 현대건설로 지난 2월 착공해 공사를 진행하고 있다.
투자자들에게 제시한 사업계획안에 따르면 오피스텔의 목표 분양가는 평형에 따라 최소 36억 원에서 67억 원 사이다. 단지명은 ‘더 파크사이드 스위트’로 일레븐건설이 선보이는 하이엔드 주거 브랜드다. 구조는 △56형(전용면적 17.2평) △59형(18평) △63형(19평) 등 소형부터 △77형(22.5평) △96형(29평) 등 다양한 타입으로 구성된다.
유엔사 부지는 지하철 6호선 녹사평역 인근에 용산공원을 마주 보고 위치한 축구장 7개 면적(4만 4935㎡) 규모의 대지로 서울 시내 최고 금싸라기 땅으로 꼽힌다. 동쪽으로는 대형 재개발 사업지인 한남재정비구역이 있고 이태원 상권과 한강공원이 가까이 위치해 있다.
유엔사 부지 복합개발사업은 이곳에 연면적 48만 462㎡ 규모, 지하 7층~지상 20층, 총 10개 동으로 구성된 아파트 420가구와 오피스텔 723실, 호텔, 오피스, 판매 시설 등을 짓는 사업이다. 단지 내에는 용산공원과 이태원관광특구를 연결하는 길이 330m 공공보행통로도 갖춰진다.
세계 10대 럭셔리 호텔로 손꼽히는 로즈우드호텔도 유엔사 부지에 들어선다. 홍콩 뉴월드 호스피털리티가 운영하는 유서 깊은 5성급 호텔 체인으로 유명 인테리어 디자인 기업 스페이스 코펜하겐이 디자인한다. 약 250개 객실을 비롯해 7개의 레스토랑과 바, 복합 웰니스 시설 등 다양한 부대시설을 선보인다.
용산구가 아직 분양가상한제 지역으로 묶여 있는 만큼 분양가 규제가 없는 오피스텔부터 분양하고 아파트는 후분양하거나 임대 후 분양할 것으로 보인다. 다만 임대 후 분양 전환 방식은 가능성이 떨어진다는 게 업계의 전망이다. 4년 단기 임대 제도가 폐지됐기에 현재는 의무 임대 기간이 10년에 달하기 때문이다. 이에 따라 아파트의 실제 분양 시점은 공사가 70~80% 완료된 4~5년 후가 될 것으로 보인다.
아파트 단지에도 한남더힐·나인원한남 등과 같이 시행사의 별도 프리미엄 브랜드가 붙을 예정이다. 현재 예상하고 있는 아파트 분양가는 공급면적 기준 평당 1억 2000만 원이다. 한남동은 매년 지가(땅값)가 가파르게 오르고 있는 만큼 실제 분양 가격은 분양 시점의 시장 상황에 따라 더 상승할 가능성이 있다.
일레븐건설이 당초 한국토지주택공사(LH)로부터 높은 가격에 토지를 사들인 만큼 분양가는 더 올라갈 수밖에 없다는 분석도 나온다. 일레븐건설은 2017년 총 1조 552억 원을 들여 유엔사 부지를 매입했다. 평당 약 6700만 원에 달한다.
그러나 한편에서는 최근 프리미엄 주택시장마저 얼어붙고 있어 하반기 시작될 오피스텔 분양의 결과에 대한 우려도 제기된다. 지난해 이후 금리 인상과 집값 하락이 가속화되자 그간 완판을 거듭하던 고급 오피스텔마저 우수수 ‘마피(마이너스 프리미엄)’가 붙어 시장에 나온 상황이기 때문이다. 계약 면적 기준 평당 4600만 원인 여의도 아크로 더원은 판매를 시작한 지 반년이 넘었음에도 잔여 물량이 남은 것으로 알려졌다. 다음 달 입주를 앞둔 서초구 반포동 ‘엘루크 반포’도 올해 분양권 시장에 분양가보다 1억 원가량 낮은 가격으로 매물이 나오기도 했다. 한 부동산 개발 업계의 관계자는 “최근 몇 년간 하이엔드를 표방하는 고가 주택들이 쏟아지면서 옥석 가리기가 심화되고 있다”며 “입지와 상품성에 따라 결과가 갈릴 것”이라고 분석했다.
