[머니트렌드 2023] "자녀 명의 주택 취득 수요 늘어…중과세율 적용 대상 등 유의해야"

부동산 시장의 상승세가 주춤하면서 일각에서는 이를 자녀 등 가족에게 증여·양도하려는 기회로 삼고 있다. 중장기적 상승을 예상하지만 현 시점에서는 원하는 가격에 매도하기가 쉽지 않다는 판단 때문이다. 다만 이 과정에서 예상치 못한 세금이 대폭 발생할 수 있는 만큼, 각종 세법 등을 꼼꼼하게 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.



5일 서울경제가 서울 소공동 롯데호텔서울에서 개최한 '서울경제 머니트렌드 2023'에서 김호용(미네르바 올빼미) 미르진택스 대표가 '2023년 세부담을 최소화해 자산을 자녀에게 이전하는 방법'을 주제로 진행한 강연은 이처럼 절세 방안을 찾으려는 투자자들로 북적였다.

이날 김 대표는 취득세 중과 △1세대 1주택 및 일시적 2주택 △재개발·재건축 양도세 비과세 특례 △세부담을 최소화하는 방법으로 주택 소유권을 이전하는 방법 △상속세 계산 및 신고납부 △증여세 계산 및 절세방안 △특수관계인으로부터 자금 차입시 유의사항 등에 대한 구체적인 사례를 제시하며 절세 방법을 꼼꼼하게 설명했다. 그는 "최근 경기가 살아나면서 자녀의 명의로 주택을 취득하려는 분들이 많다"며 "취득세 중과 규정시 세대 판정은 주민등록표에 등재돼 있는지 여부인 만큼 자녀에게 주택을 사줄 때 가장 중요한 것은 세대분리"라고 강조했다. 이어 "다만 1세대는 주민등록에 상관없이 실제 거주하는지 여부에 따라 판단한다"며 "자녀의 주민등록은 다르게 하고 있었지만 실제 부모 집에서 출퇴근하면서 생계를 같이하고 있던 경우 중과세율 적용 대상인 만큼 유의해야 한다"고 덧붙였다.

김 대표는 어렵지만 유용한 특례로 ‘재개발·재건축 기간 중 취득한 대체주택 양도시 특례’를 꼽았다. 이는 재개발·재건축으로 기존에 소유·거주하던 주택이 멸실된 이들이 공사 기간 동안 거주할 목적으로 새로운 주택을 취득할 경우, 추후 해당 주택을 매도할 때 비과세를 적용해주는 내용이다. 그는 “재건축·재개발 공사기간 동안 거주 목적으로 취득한 주택을 대체주택이라고 하는데, 기존에 소유하던 주택이 아닌 대체주택을 먼저 팔아야 비과세가 적용된다”며 “일반적으로는 먼저 산 주택을 먼저 팔아야 비과세를 적용받을 수 있다고 생각하는데 이는 잘못된 상식”이라고 강조했다. 다만 “사업시행인가를 받은 뒤에 산 경우에만 비과세 특례 적용 대상"이라며 “대체주택에서의 최소 거주요건과 기존주택에 대한 전입·거주요건 등도 갖춰야 한다”고 덧붙였다.