Q. B씨는 주차장이 딸린 한 건물을 사들여 소유권 이전등기를 완료한 뒤 그대로 사용하고 있다. 그런데 전 주인이 도시계획구역 내에 해당 건물을 신축하면서 부설주차장으로 용도가 지정된 지하실에 방을 설치해 주거용으로 사용하고 있었다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. B씨가 불법용도변경 사실을 모르고 지하실 방을 사용했다면 법에 따라 처벌을 받게 될까

A. 주차장법에는 부설주차장을 주차장외 용도로 사용할 수 없다고 규정돼 있다. 또 건축법에 따르면 건축물의 용도변경은 주무관청의 허가를 받아야 한다. 이를 위반하면 주차장법과 건축법에 따라 처벌을 받게 된다.

전 주인이 건축물부설주차장을 허가 없이 주거용으로 용도 변경해 사용한 행위는 허가 받은 건축물의 용도를 무단으로 변경하는 행위에도 해당되므로 주차장법 위반뿐만 아니라 건축법 위반이다.

B씨도 위의 법에 저촉되는 지가 문제인데 대법원의 판단은 이렇다.

건축법상 건축물의 용도변경행위에는 건축법시행령에 정해진 용도에서 타용도로 사용하는 행위까지도 포함되고, 그 변경에 반드시 유형적인 변경이 수반되어야 하는 것은 아니다. 그리고 승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당한다는 것이다.

이러한 대법원 판례에 비춰 볼 때 B씨는 허가 없이 건축물의 용도를 변경한 자에 해당되므로 건축법 위반 및 주차장법 위반으로 처벌받을 수 있다.

다만 B씨가 주차장을 불법으로 용도 변경한 건물인지 모르고 매수했고, 이에 따라 손해를 입었다면 매도인인 전 주인에게 매도담보책임을 물어 민사상 손해배상을 받을 수 있는 여지는 있다.

아울러 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 채 건축물을 다른 용도로 사용하는 행위는 계속범의 성질을 갖는다. 위법 상태가 계속 존재하고 있다고 볼 수 있으므로 건축물 용도변경행위에 대해서는 공소시효가 적용되지 않는다고 봐야 한다.

이러한 점을 감안한다면 주택 등 건축물을 살 때에는 부동산등기부등본만 열람하는데 그치지 말고 건축물관리대장을 열람한 뒤 현장에 가서 불법으로 용도 변경된 사실이 없는지를 반드시 확인해야 한다. heeyaahlee@naver.com