[2005년 이 아파트를 주목하라] 신도시보다 신규역세권등 공략 해볼만 판교지역 보상 지연 빨라야 내년말 분양·파주는 해 넘길듯집값 하향안정 지속, 한탕노린 투자 낭패 • 아파트 내년 37만가구 공급 • 수도권 • 토지공사 • 이수건설 '한양아파트 재건축 단지' • 동부건설 '숭인 센트레빌' • 월드건설 • 우림건설 '경산 우림 루미아트' • 쌍용건설 '대구 월성 스윗닷홈' • 동문건설 '구리 동문 굿모닝힐Ⅱ' • 고양 일산 2지구 • 지방 • 2005년 주요 부동산 정책 • 불황속에 뜨는 지역 집값의 하향 안정세가 내년에도 지속될 것으로 예상되는 가운데 내 집 마련의 고민은 더욱 커지고 있다. 아파트 가격의 하락세에도 실제 중개업소에서 느끼는 하락 폭은 크지 않은데다 매수 시기를 포착하기도 힘들기 때문이다. 바닥에 근접한 시기를 가늠하기란 사실상 불가능하다. 주택가격이 계속 내려갈 경우를 감안한다면 더욱 매수시점을 잡기 힘들게 된다. 올해 서울지역의 아파트 가격은 지난해보다 1% 정도 떨어져 외환위기 이후 6년 만에 처음 하락세로 돌아섰다. 강력한 부동산시장 안정대책이 본격적으로 시행되는 내년에는 이 같은 하락세가 심화될 가능성이 높은 상태다. ◇실수요자 중심의 시장 변화 예고= 이 같은 주택시장 침체로 최근에는 단기 차익을 노리는 투자 행태나 가수요를 찾아보기 힘들다. 강남 등 인기지역도 미분양이 속출하고 있다. 이 달 초 서울 11차 동시분양에 나온 반포 SK 뷰 등 강남지역 단지들은 무더기로 미달됐다. 반면 분양권 전매 금지, 청약통장 가입자 우선 공급 등 과거에 없던 제한을 받게 된 주상복합아파트의 경우 다소 차별화 된 양상이 나타나고 있다. 전반적인 침체에도 불구하고 주변에 개발 가능성이 있는 단지의 경우에는 ‘기꺼이’ 청약통장을 쓰는 투자자들이 늘고 있기 때문이다. 한마디로 분양가격이 높거나 입지여건이 뒤지는 단지는 청약자들에게 철저히 외면 받고 개발 호재가 충분한 단지에는 청약이 이어지는 등 실수요자 중심의 시장 구조로 바뀌고 있는 셈이다. 이 같은 시장 상황에서 실수요자는 가수요가 줄어드는 만큼 청약 기회가 확대되는 이점을 누릴 수 있다. 입주를 계획하고 있는 실수요자는 입지 및 향후 발전 가능성을 꼼꼼히 따져 장기적인 투자 계획을 세운다면 집값의 단기 등락에 큰 영향을 받지 않고 자산가치를 높일 수 있다는 게 전문가들의 목소리다. ◇내년 상반기 이후 시장상황 고려해야= 올해는 지난해 10.29 부동산 안정대책의 근간을 이루는 각종 규제들이 백화점식으로 쏟아져 나온 한해였다. 재건축 개발이익환수제, 실거래가 신고 의무화, 종합부동산세 등이 잇따라 발표되면서 매수-매도자 모두 관망세로 일관했다. 호가만 하락세를 지속할 뿐 실제 거래가 이뤄지지 않는 거래 침체가 장기화되고 있는 것이다. 한국토지공사에 따르면 지난 3ㆍ4분기 서울지역 아파트 거래 건수는 3만2,000여건으로 지난 2000년 이후 4년 만에 최저치를 기록했다. 거래 공백으로 강남은 물론 강북 및 수도권지역의 일선 중개업소들은 3~4개월 전의 거래 가격을 호가 기준으로 삼는 사례까지 늘고 있다. 이 같은 비정상적인 거래구조에서 호가 등락 폭은 실수요자들이 내 집 마련 계획을 세우는데 올바른 기준이 될 수 없다는 지적이다. 부동산 전문가들은 오히려 개발이익환수제가 시행되고 종합부동산세가 본격 부과되기 전인 내년 상반기 이후 시장 상황을 고려해 내 집 마련에 나서는 전략이 필요하다고 조언한다. 정책 효과를 가늠하고 입장을 정리한 매수, 매도湄湧？점차 거래에 나서면서 주택시장도 다소 회복 기미를 보일 것으로 예상되기 때문이다. 주택경기 모형인 이른바 ‘벌집이론’에 따르면 현재 아파트 경기는 거래량이 감소하고 가격이 하락하는 단계(4단계)로 분석되고 있다. 내년 상반기 이후 세 부담을 피하기 위한 매도가 늘고 가격 안정세가 지속될 경우 거래는 다소 늘 것으로 전망되고 있다. 이는 거래가 늘고 가격이 하락하는 5단계에 해당되며, 거래는 지속적으로 늘고 가격은 보합세를 보이는 다음 단계로 이어질 가능성이 높아지게 된다. ◇알짜 단지는 고려해 볼 만= 집값 하락으로 내 집 마련 수요가 수익성 높은 단지에만 집중되는 현상이 심화되고 있다. 내년 6월 첫 분양될 것으로 알려진 판교 신도시가 대표적인 사례다. 원가연동제 적용을 받아 당첨이 될 경우 큰 차익이 기대되는 국민주택(전용 25.7평이하) 규모 아파트 청약을 위해 너도 나도 청약통장을 장롱 속에 묵히는 실정이다. 하지만 판교 신도시는 정부의 계획과 달리 12월 말 현재까지 보상조차 마무리되지 못해 사실상 첫 일반분양은 내년 말에나 가능할 것으로 보인다. 판교 신도시와 같은 2기 신도시인 파주 신도시 역시 정책당국의 계획과 달리 첫 분양은 보상지연 등 사업속도를 감안하면 내년을 넘길 것으로 예상되고 있다. 신도시 입성을 위해 무작정 통장을 아껴 둘 경우 내 집 마련 계획의 실효를 거두기 어렵다. 분양이 지연될수록 청약자격을 갖춘 통장 수가 더욱 늘어 그만큼 당첨 확률도 떨어지기 때문이다. 오히려 교통개선 효과를 노릴 수 있는 신규 전철 역세권, 택지지구 주변 등 발전 가능성이 높은 지역이나 주택투기지역 해제, 분양권 전매 규제 완화 등 각종 부동산 규제 완화에 따른 수혜 예상지역에 투자를 고려하는 적극적인 전략이 필요하다는 지적이다. 입력시간 : 2004-12-27 14:45