[새해 부동산 기상도] 새해 부동산 시장 맑음? 흐림? 전재호 기자 jeon@sed.co.kr ‘우려 속 기대’ 2009년 새해 부동산 시장을 한마디로 표현한 말이다. 우선 연초부터 건설사 구조조정이 본격화될 것으로 보인다. 이에 따라 공급물량이 크게 줄면서 분양 시장도 활기를 띠기 어려울 것으로 전망됐다. 하지만 지난해 대거 완화했던 부동산 규제들이 올해 본격적으로 시행되는데다 가격이 급락한 일부 지역을 중심으로 바닥론이 제기돼 하반기 이후로는 시장이 회복될 것이라는 기대감 또한 크다. ● 아파트 / 흐린 뒤 맑음 올해 아파트 공급물량은 지난해와 비슷한 수준이거나 줄어들 가능성이 높다. 분양 시장의 경우 지난해와 마찬가지로 인기 지역과 비인기 지역의 격차가 크게 벌어질 것으로 보인다. 아파트 분양이 시세차익을 보장하지 않는다는 것을 지난해 이미 경험했기 때문이다. 또 기존 주택 시장은 상반기까지는 침체가 이어진 뒤 하반기부터는 조금씩 회복될 것으로 전문가들은 예상했다. 다만 지방의 경우 미분양 적체가 심각하고 당분간 공급도 이어져 침체가 지속될 것으로 보인다. 하지만 주택을 사야 하는 수요자라면 민간 주택 분양가상한제 폐지, 다주택자 양도세 완화 등의 추이를 살펴본 뒤 가격이 많이 빠진 지역의 급매물이나 역세권 등은 노려볼 만하다고 전문가들은 조언했다. ●재건축 / 대체로 흐림 올해 재건축 아파트 전망은 밝은 편이 아니다. 재건축 단지는 3~4년 후를 내다보고 접근하려는 수요가 많기 때문에 경기의 흐름을 많이 타기 때문이다. 게다가 주가 하락에 따른 금융자산의 손실, 아파트 값 하락에 대한 우려가 전반적으로 퍼져 있어 수요도 위축된 상황이다. 하지만 강남권 재건축 단지들의 가격이 최고점에 비해 최고 절반 가까이 떨어졌기 때문에 가격 거품은 어느 정도 제거된 것으로 평가 받고 있다. 또 정부가 지난해 발표했던 소형의무비율 완화, 용적률 상향 등은 올해부터 본격적으로 적용되기 때문에 자금여력이 있는 사람들이 저점 매수에 나설 가능성도 높다. 여기에 정부가 올해 건설경기 회복에 초점을 맞추고 있어 추가 규제완화가 나올 경우 분위기는 반전될 수 있다. ●재개발 / 대체로 흐림 지난 2007년 말부터 지난해 상반기까지 투자가치가 가장 높은 상품 중 하나였던 재개발은 가격상승 속도가 워낙 빨리 이뤄진데다 금융위기까지 겹치면서 현재는 숨 고르기에 들어간 상태다. 또 분양가상한제가 시행되면서 재개발 조합의 수익성이 낮아졌고 지분 쪼개기가 성행하면서 사업진행에 어려움을 겪는 곳이 늘어난 것도 투자매력을 약화시켰다. 이 때문에 올해도 국내외 여건이 개선되지 않는 한 이 같은 분위기는 당분간 이어질 것으로 전문가들은 예상했다. 하지만 분양가상한제가 폐지되면 사업성이 좋아져 투자심리가 회복될 것이라는 분석도 있다. 또 이명박 정부나 서울시도 재개발에 대해 긍정적이기 때문에 일각에서는 재건축보다 전망이 밝을 것으로 예측하기도 했다. ●오피스, 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 / 비 온 뒤 흐림 오피스건물ㆍ오피스텔ㆍ상가 등 수익형 성격이 강한 부동산은 경기상황에 가장 민감하기 때문에 올해 전망 또한 다소 어두울 것으로 보인다. 특히 올해 상반기에는 대형 오피스 건물을 소유한 부동산 펀드들의 만기가 도래하는 경우가 많아 가격약세는 당분간 이어질 것으로 예상된다. 오피스텔도 전반적인 약세가 예상됐지만 시중금리가 지금보다 낮아진다면 갈 곳 없는 유동자금이 몰리면서 입주물량이 없고 임대수요가 높은 곳에서는 인기를 끌 것이라는 분석도 있다. 상가 시장 전망도 밝지는 않지만 올 하반기 이후 경매에 넘어가기 전의 물건들이 시장에 나올 가능성이 높아 실수요자들은 이런 물건에 관심을 가질 필요가 있다고 전문가들은 조언했다. ● 토지 / 비 토지 시장의 경우 현재의 규제들이 풀리지 않는 한 예전만한 인기는 힘들 것이라는 분석이 우세하다. 참여정부는 2005년 토지 투기를 막기 위해 비사업용 토지나 농지ㆍ임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기 지역에서도 양도세를 실거래가로 과세하도록 해 세 부담을 크게 높였다. 다만 해당 토지 소재지 또는 인접한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하거나 세금 부담을 줄일 수 있는 조건이 된다면 도심 인근 그린벨트 해제지, 4대강 정비사업 등이 수혜를 입을 것으로 꼽혔다. 특히 정부는 지난해 10월 ‘국가경쟁력 강화를 위한 국토 이용의 효율화 방안’으로 대기업이 수도권에 공장을 신규로 짓거나 증축할 수 있도록 해 지방보다는 수도권의 개발 기대감이 높은 상황이다. ▶▶▶ 인기기사 ◀◀◀ ▶ 골드만삭스, 한때 한국이 세계 2위 될것이란 전망 내놔 ▶ "새해엔 한파 이겨낼 인동초 주식 찾아라" ▶ 새해 부동산 시장, 햇볕 '쨍쨍'은 어디? ▶ 2009년 부동산, 상반기 '꽁꽁'… 하반기엔 '훈풍' 기대 ▶ "신용불량 꼬리 떼고 새삶 찾았어요" ▶ 대치 은마·개포 주공등 강남 재건축 용적률 높아진다 ▶ 새해 LPG값 대폭 인하… 부탄 365원·프로판 357원 ▶ [기자의 눈] 어느 中企사장의 '희망 편지' 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]