SetSectionName(); [냉·온탕식 부동산정책 왜곡되는 시장] 46년전 공공주택에 상한제 첫 적용 1980년대 획일적 규제로 공급줄어올림픽이후 살인적 집값폭등 몸살도●분양가 규제 역사 김정곤기자 mckids@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260');

아파트 분양가를 둘러싼 규제와 자율화 논란은 46년 전으로 거슬러 올라간다. 반세기 가까운 기간에 걸쳐 분양가는 정책이 바뀔 때 마다 크고 작은 순기능과 역기능을 가져왔다. 가격안정을 위해 분양가를 규제하면 단기적으로 가격이 안정되는 효과를 불러왔다. 반면 이에 따른 공급감소와 시세차익을 노린 투기라는 대가를 치러야 했다. 분양가 자율화 역시 공급확대와 주택품질 향상이라는 긍정적 효과를 거둔 반면 고분양가와 이에 따른 주변 집값 급등이라는 부작용은 피할 수 없었다. 정부가 주택에 대한 분양가를 처음으로 규제한 것은 지난 1963년 공영주택법을 제정해 공공주택에 대한 분양가상한제를 적용하면서부터다. 민간아파트에 대한 분양가상한제는 1977년 처음 도입됐다. 1977년은 중동 특수로 수출이 100억달러를 달성하고 경상수지가 1965년 이래 12년 만에 흑자를 기록한 해다. 시중에 넘쳐나는 부동자금이 시세차익을 노리고 부동산으로 몰려들었다. 민간 아파트 분양가는 이 같은 투기붐에 편승해 급등하기 시작했고 아파트 분양가를 규제해야 한다는 여론이 높아졌다. 하지만 1970년대 말부터 1980년대 초 원유파동으로 불거진 경기침체는 주택공급을 초래했다. 정부는 줄어든 주택공급을 늘리고 경기를 활성화하기 위해 1981년 분양가 자율화 조치를 내놓았다. 이후로도 정부는 주택건설을 촉진해야 할 때마다 분양가를 자율화했다. 하지만 아파트가 전국민의 주거형태로 각광 받기 시작한 1970년대 중반 이후 분양가 자율화는 거의 예외 없이 분양가 급등으로 이어졌다. 시중에 여유자금이 넘치고 투기심리가 팽배한 상황일 경우 이는 더욱 가속화됐다. 이 같은 이유로 민간 아파트 분양가가 자율화돼 있던 기간은 지난 45여 년 중 10여년에 불과하다. 반면 분양가에 대한 획일적 규제 역시 부작용이 없었던 것은 아니다. 1980년대 중반 이후 획일적인 분양가 규제로 공급이 위축된 역사적 사실이 이를 증명한다. 당시 정부는 물가안정이라는 정치적 목적을 위해 1983년에 정한 분양가를 1989년까지 유지했다. 같은 기간 물가상승률이 25.6%에 달했는데도 주택가격을 강하게 누른 결과 주택공급 부족이 심화하면서 88서울올림픽 직후 살인적인 집값 급등에 따른'부동산 대란'의 대가를 치러야 했다. 판교신도시 등은 분양가상한제와 채권입찰제를 통해 인근시세의 70% 수준에 공급됐지만 시세차익을 노린 대기수요자들의 대거 몰려들며 '판교 로또'라는 청약과열 현상으로 이어졌다. 민간택지에 대한 분양가상한제가 전면 재도입된 2007년 이후에도 인기택지에서는 마찬가지 현상이 나타나고 있다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "정부의 과거 분양정책을 되돌아보면 시장을 주도한다기보다는 끌려다니며 제도에 대한 불신과 함께 시장의 불확실성을 키우는 경우가 많았다"며 "원칙과 철학이 없이 시장상황에 따라 휘둘리다 보니 시간이 지나고 보면 결국 실효성이 없는 경우가 많았다"고 지적했다. 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]