[부동산 시장 결산 및 전망] ① 2005년 결산 중대형 아파트, 재건축 집값 상승 주도토지는 국책사업 등에 업고 급등 관련기사 • [부동산시장 결산 및 전망] ② 2006년 전망 • [부동산 시장 결산 및 전망] ③ 정책 방향 2005년 부동산 시장은 상반기 강남권 집값 폭등에 이은 8.31 부동산 종합대책, 공공기관 지방 이전 및 행정중심복합도시 위헌 소송각하 등으로 정책과 시장의 수싸움이 치열했다. 집값 상승을 주도한 강남 재건축 가격은 8.31 대책 이후 크게 하락했다 최근 가격을 대책 이전 수준으로 회복했지만 정부와 서울시가 재건축 규제 완화 불가 방침을 밝히면서 하락세로 돌아섰다. 8.31 조치로 주춤한 토지 시장도 기업도시, 혁신도시, 행정도시 등 전국적인 개발 호재에 어느 해보다 뜨거운 1년을 보냈다. ◇ 아파트 = 올해 아파트 시장은 집값 하향 안정세가 지속될 것이라는 부동산전문가들의 예상을 비웃듯 5월부터 판교발 집값 급등이 서울 강남과 분당, 용인 등을 휩쓸며 주변지역으로 확산됐다. 급기야 서울 송파구와 분당, 용인 등 집값이 폭등한 지역을 중심으로 공인중개업소들이 집단 휴업에 들어가는 초유의 사태가 발생하기도 했다. 이에 따라 정부는 종합부동산세 대상 확대와 양도세 강화 등 부동산관련 세금을대폭 강화하는 내용을 골자로 한 8.31 부동산종합대책을 내세워 집값 잡기에 본격적으로 나섰다. 대책 발표후 강남 집값은 한동안 안정세를 보였지만 최근 재건축 단지를 중심으로 반등, 호가가 회복된 상태다. 부동산114에 따르면 올해 초부터 지난 16일까지의 아파트 매매가 상승률은 서울14.01％, 수도권 9.06％, 신도시 24.8％ 등 전국적으로 11.29％를 기록했다. 재건축 아파트의 경우 서울은 31.22％, 수도권 20.61％의 상승률을 보였고 전국적으로는 28.1％ 오른 것으로 나타났다. 서울 재건축 단지의 아파트 가격 변동률을 구별로 보면 송파구가 44.16％로 가장 높았고 서초구 35.24％, 강동구 27.9％, 강남구 27.15％ 등 순이었다. 한편 평형별 전국 아파트 변동률은 ▲20평 이하 11.14％, ▲21-25평 3.99％ ▲26-30평 7.2％ ▲31-35평 9.79％ ▲36-40평 15.45％ ▲41-45평 12.69％ ▲46-50평 19. 95％ 등으로 작은 평수보다 큰 평수를 중심으로 상승세가 두드러졌다. 분양시장도 동탄 신도시에서 분양된 분양가상한제 아파트는 수십대 일의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감되는 등 개발 호재와 가격 경쟁력이 있는 단지는 순조롭게분양됐지만 그렇지 않은 곳은 3순위까지 단 한명의 청약자도 찾아오지 않는 극히 저조한 청약 경쟁률을 기록하는 등 명암이 엇갈렸다. ◇ 토지 = 땅값은 상반기 J프로젝트와 공공기관 지방이전을 위한 혁신도시, 기업도시, 행복도시 등 각종 지방 개발계획을 등에 업고 급등했다. 건설교통부에 따르면 10월까지 전국 지가의 누적 상승률은 4.13％를 기록, 2002년(8.98％) 이후 최고치를 기록했다. 특히 충남 연기군(20.46％)과 공주시(11.43％) 등은 행복도시 건설의 호재를 안고 크게 뛴 것으로 나타났다. 기업도시 예정지인 전북 무주(13.57％), 강원도 원주(2.89％), 충북 충주(5.44％), 전남 해남(3.98％), 전남 무안(7.00％) 등도 땅값이 크게 들썩였다. 그러나 8.31 대책 이후에는 토지 시장은 전반적인 안정세로 접어들고 거래도 뚝끊긴 모습이다. 내년부터 토지도 실거래가로 양도세가 부과되는 등 토지 관련 세금이 강화되고토지거래허가지역에서 토지이용 의무 등을 위반한 땅주인을 신고하도록 한 `토파라치' 제도가 시행됨에 따라 토지 투자 수요가 급격히 줄어든 것. JMK플래닝 진명기 사장은 "8.31 대책후 토지 거래 자체가 힘들어져 토지시장이극도로 위축돼 있다"며 "행복도시 인근은 토지거래허가지역이 아닌 충남 서천, 보령과 충북 진천, 음성 등의 토지시장이 부분적으로 움직일 수 있다"고 말했다. ◇ 상가 오피스텔 = 작년까지 호황기를 맞았던 상가 시장은 올해 4월 후분양제시행으로 분양물량이 급격히 감소했고 실물경기 위축으로 인해 분양도 큰 어려움을겪었다. 후분양제의 직격탄을 맞은 근린상가와 테마상가는 공급이 크게 감소한 반면 후분양제 대상에서 제외된 단지내상가는 오히려 분양물량이 증가했고 투자 수요도 몰려 호황을 맞았다. 테마상가 등은 경기 변동에 민감한데다 분양가도 비싸 수요자들이 외면, 일부상가 사업자들은 상가 분양가를 할인해주거나 수익률을 보장해 주는 등 파격적인 조건을 내걸고 있지만 분양 성적은 여전히 시원치 않은 편이다. 그러나 상대적으로 안정적인 수익이 보장되는 단지내상가는 큰 인기를 끌며 과열양상까지 보였다. 지난달 실시된 부천소사주공 4단지 상가 입찰에서는 내정가 9천425만원인 1층점포가 3억7천700만원에 낙찰, 400％의 낙찰가율을 기록했고 청주 성화주공 2단지상가도 내정가 8천910만원짜리 점포가 3억999만원에 낙찰, 낙찰가율이 347.91％를기록하기도 했다. 오피스텔 시장은 상반기 분양권 전매가 무제한 가능하고 청약통장도 필요없다는장점으로 인해 일부 유망 단지의 경우 청약과열 양상까지 빚었다. 지난 4월 분양된 용산 파크타워는 오피스텔이 평균 78.6대 1의 경쟁률을 기록했고 창원에서 6월 분양된 오피스텔 `더 시티7'도 지방으로는 드물게 30대 1이 넘는경쟁률을 보이며 분양됐다. 그러나 8.31 대책 이후 부동산 시장이 위축된데다 정부가 주거용 오피스텔에 대한 전수조사를 실시키로 하는 등 잇단 정책이 뒤따르면서 최근 인기가 떨어지고 있다. 송파구 신천동 S공인 관계자는 "8.31 대책 이후 이 일대 오피스텔 시세는 전반적으로 약보합세를 띠고 있다"며 "최근 오피스텔 공급량이 많아 과잉공급된데다 정부의 각종 규제를 받게 되면서 예전같은 인기를 얻기는 힘든 상황"이라고 말했다. 입력시간 : 2005/12/20 09:08