판교 신도시 가구수를 1만가구 확대한 게 오히려 강남권 대체수요를 위축시킬 것으로 지적되고 있다. 판교신도시의 건립규모를 당초 계획보다 1만가구 늘리면서 강남 대체 수요 평형인 중대형 아파트의 비중이 줄어들기 때문이다. 이와 관련, 일부 전문가들은 정부가 최초 판교 신도시개발 계획을 발표할 때 개발밀도를 최소화하고 고급 주거단지로 조성하기로 했으나 최근 1만가구를 늘리면서 본래 계획을 포기했다고 주장하고 있다. 전문가들은 무주택 서민들을 위한 정부의 중소형 아파트 공급확대 계획을 이번 판교신도시에도 적용하는 바람에 ▲용적률 상향 조정 ▲개발밀도 및 인구수 증가 ▲고급 주거단지로 기능 퇴색 등으로 연결될 수 밖에 없다고 지적했다. 아울러 강남 수요보다 강북ㆍ수도권 수요를 끌어들이는 블랙홀 역할을 해 인근 지역의 공동화를 더욱 부추길 수 있다는 분석도 제시하고 있다. 이번에 확정한 판교 신도시 건설계획에 따르면 강남대체 수요 평형인 40평형 이상의 중대형 비율(전체 가구수 대비)이 당초 37.5% 였으나 1만가구를 확대하면서 26~30%로 줄어들게 된다. 건설산업연구원의 `강남 주택시장 분석`보고서는 강남권의 주된 거주 희망자는 월평균 300만원의 중ㆍ고 자녀를 둔 40대 초중반 가구주. 아울러 강남권 거주자의 70% 이상이 40평형 이상의 중대형으로 옮기기를 선호하고 있는 것으로 분석했다. ◇중소형 공급확대가 강남수요 대체 발목= 정부는 1만가구를 늘려 총 2만9,700가구를 건설한다는 계획이다. 용적률은 동쪽은 150~180%, 서쪽은 130%로 당초보다 20~30% 올린다는 방침. 추가 건립 가구수의 90% 가량은 전용면적 25.7평 이하 국민주택으로 건설된다. 이에 따라 국민주택 가구 비중이 당초 62%에서 67%로 늘어나게 된다. 반면 전체 2만9,700가구 가운데 40평형 이상의 중대형은 9,000여 가구(단독주택 포함)로 비중이 37%에서 26~30%로 감소하게 된다. 그만큼 강남 대체수요를 위축시킬 수 있다는 얘기다. 이런 가운데 판교 신도시 중소형 아파트 분양가격이 평당 1,000만원을 웃돌 것이 확실시 되고 있다. 이럴 경우 실수요자인 중서민층이 분양에 참여할 가능성이 낮아 투기적인 수요를 유발할 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 시각이다. 이에 대해 건설교통부는 ▲서민층에서 문제되는 것은 중소형 주택 가격 상승이고 ▲청약통장 가입자 등을 고려해 볼 때 대형 평형이 9,000가구 정도면 강남권 수요를 충분히 흡수할 수 있다는 판단 하에 중소형 위주로 가구를 늘리게 됐다고 설명했다. 서민측 가격 급등이 문제인 만큼 중소형 공급물량을 늘리고, 강남 대체 주거지로 역할 등 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다는 것이다. ◇중대형 중심으로 공급계획 전환 필요= 택지개발지구에 국민주택규모 이하를 60% 이상 공급해야 한다는 규정을 이번 판교 신도시 개발에 적용할 경우 강남 대체 수요를 충족할 수 없다는 게 전문가들의 시각이다. 판교 신도시는 중대형 위주로 개발해야 한다는 지적이다. 특목고 건립 등 교육인프라 구축도 중요하지만 기본적으로 주거면적도 고려해야 한다는 주장이다. 건설산업연구원의 김현아 박사는 “중소형 평형을 중심으로 한 가구수 확대는 강남 대체 주거단지 조성이라는 본래취지를 퇴색시킬 것”이라며 “강남권 수요 흡수는 양적인 측면이 아닌 질적은 측면으로 해결될 성질이다”고 밝혔다. 김 박사는 또 판교 신도시에 국민주택 규모 주택을 많이 짓게 되면 결국 용인, 수원, 서울 강북 등의 수요를 유발해 이들 지역의 공동화 현상을 초래할 가능성이 있다고 덧붙였다. 표 : 판교 신도시 개발 계획 ---------------------------------------------------------------- 구분 최초 계획 변경 계획 ---------------------------------------------------------------- 면적 280만평 280만평 ---------------------------------------------------------------- 건립규모 1만9,700여가구 2만9,700여가구 ----------------------------------------------------------------- 규모별 25.7평 이하 : 1만2,300가구 25.7평 이하 : 2만여 가구 규모 40평 이상 : 7,400가구 40평 이상 : 8,000~9,000여 가구 ----------------------------------------------------------------------- 계획인구 5만9,000여명 8만8,000여명 ------------------------------------------------------------------ ha당 인구밀도 64명 90~100여명 ---------------------------------------------------------------- <이종배기자 ljb@sed.co.kr>