개발이익 환수는 정부가 내놓은 재건축 규제의 완결편이나 다름없는 초강수 대책이다. 법안 자체가 시장에 메가톤급 영향을 미치다 보니 입법예고 당시부터 강력한 반발이 제기되는 등 논란을 겪었다. 개정 도정법이 정부 원안대로 규제개혁위원회를 통과함에 따라 재건축시장에 대한 영향은 보다 구체화될 것으로 보인다. 하지만 시장에 미칠 파장의 강도는 건설교통부가 시행령 및 시행규칙을 개정할 때 규제개혁위원회가 주문한 내용을 어떻게 담느냐에 따라 좌우될 것으로 보인다. 개정 도정법에는 임대주택 건립 의무 비율(늘어난 용적률 중 25% 이하)과 함께 법 시행 이전 일반분양(분양승인 신청)을 마친 단지에는 이를 적용하지 않는다는 원칙만 정해져 있는 상태다. 규제개혁위원회가 건교부에 하위법령 개정시 고려를 요구한 내용은 ▦재건축 조합원 피해 최소화 ▦재개발 임대주택 의무 건립 ▦인센티브 용적률 제공시 기존 도시계획 적정밀도 고려 등이다. S경제연구소의 한 전문가는 “규제개혁위원회 지적사항은 입법예고 당시부터 논란거리였다”며 “시행령 및 시행규칙 제정과정에서는 조합원 피해 최소화 방안이 주요 쟁점거리가 될 것”이라고 말했다. ◇조합원 피해 최소화 방안=임대주택 25% 이하 의무 건립시 1대1 재건축 단지는 조합원도 아파트를 공급받지 못하는 결과가 나온다. 아울러 층고 및 고도제한 등 각종 건축법 제약으로 건립 규모가 오히려 줄어드는 단지도 나올 수 있다. 소급적용 범위 역시 규제개혁위원회가 신중히 고려해줄 것을 요구한 대목이다. 분양승인 신청 전 단지에 일률적으로 임대주택 의무 건립 비율을 적용하면 건축계획을 다시 수립하는 등 혼선도 불가피하기 때문이다. 전문가들 역시 개발이익 환수로 인해 나타날 수 있는 부작용을 최소화할 필요가 있다고 지적하고 있다. ◇기존 도시계획 밀도 고려=개정 도정법은 임대주택 건립 비율만큼 인센티브 용적률을 주도록 돼 있다. 임대주택을 25% 지으면 25%의 추가 용적률을 적용받는다. 문제는 추가 용적률을 적용할 때 기존 도시계획상 용적률과 상충될 수 있다는 점. 도시계획을 보면 재건축 단지가 몰려 있는 2종 일반주거지와 3종 주거지는 용적률이 각각 200%, 250%로 돼 있다. 이에 따라 임대주택 건립에 따른 인센티브를 포함한 통합 용적률이 도시계획상 주거지역 내 용적률을 초과하는 현상도 나올 수 있다. 규제개혁위원회는 인센티브 용적률을 적용할 때 기존 도시계획과 조화를 이뤄야 한다는 점을 강조했다. ◇재개발도 임대주택 의무 건립 고려=재개발 사업은 임대주택 의무 강제규정이 없다. 서울시만 조례로 재개발 사업시 임대주택을 짓도록 하고 있다. 이 역시 강제규정이 아닌 선택사항이다. 규제개혁위원회는 이에 따라 재건축과의 형평성을 고려, 재개발에도 임대주택을 의무적으로 짓도록 하는 방안을 검토할 것을 주문했다. 아울러 개발부담금제의 연내 재(再)도입이 무산된 상황에서 개정 도정법이 시행되면 재건축만 개발이익 환수 대상이 된다. 때문에 모든 개발사업의 이익을 환수할 수 있는 방안을 검토할 것을 요구했다.