정부가 8.31부동산가격 안정대책의 후속대책으로 30일 내놓은 조치는 예상외로 강도가 세서 당분간 재건축아파트값의 급등세는 제동이 걸릴 전망이다. 그러나 재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 언젠가는 바뀔 것이라는 기대를버리지 않고 있어 재건축아파트값이 급락할 가능성은 낮아 보인다. 또 재건축아파트 투자수익이 낮아지고 사업추진이 안되면 일종의 공급축소 효과로 이어져 여건이 뛰어난 강남이나 신도시, 목동 등의 일반 아파트의 수요가 늘어나이들 아파트의 값이 오르는 부작용이 발생할 수도 있다는 지적도 나오고 있다. ◇재건축아파트 투자수익률은 급락 = 정부의 후속대책은 일단 재건축을 통해서막대한 투자수익을 올릴 수 있다는 심리는 잠재울 것으로 전망된다. 이미 시행중인 임대주택의무비율이나 소형주택의무비율, 후분양제 등을 통해 개발이익의 일정정도가 환수당하는 상황에서 다시 개발이익을 최대 50%까지 환수하게되면 재건축 아파트를 통한 막대한 수익창출은 사실상 불가능해진다. 특히 개발이익 환수 대상을 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 사업장으로정함에 따라 재건축 추진 아파트의 대부분이 개발이익 환수 대상이 된다. RE멤버스 고종완 대표는 "지금까지는 재건축에 따라 발생하는 이익의 20% 가량을 환수당하는 수준이었지만 법이 개정돼 시행되면 최고 70% 수준까지 환수당할 것으로 볼 수 있다"면서 "이에 따라 재건축이 투자수단으로서의 메리트는 상당히 감소할 것"이라고 말했다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장도 "관리처분계획 인가신청 이전단계의 아파트들까지 모두 적용받도록 한 것은 웬만한 아파트에 대해서는 모두 환수하겠다는 의미"라면서 "대책 자체만 놓고 보면 강도가 아주 세다"고 말했다. ◇재건축 아파트값 급락은 없을 듯 = 후속대책으로 인해 재건축 아파트의 수익률이 떨어진다고 해서 당장 매물이 쏟아져 나오고 값이 급락할 가능성은 크지 않으리라는 것이 시장 전문가들의 대체적인 전망이다. 재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 일관성 있게 지속될수 있을 건지를 관망하며 당분간 매물을 내놓지 않고 힘겨루기를 할 것으로 예상되기 때문이다. 강남의 한 재건축 추진 아파트 단지의 한 조합장은 "정부가 강한 대책을 내놓으면 우리는 재건축을 안하면 된다"면서 "재건축해서 실익이 없는데 추진할 필요가 없지 않느냐"고 반문했다. 또 다른 조합장은 "설혹 팔려고 내놓는다고 하더라도 사려고 하는 사람이 별로없을 것"이라면서 "2-3년 뒤 정부의 정책 실패가 확인된 뒤에는 재건축을 활성화하는 반대의 조치가 나올 수도 있다"고 말했다. 고종완 대표도 재건축 아파트 매물이 쏟아지고 이에 따라 가격이 급락하는 일은없을 것으로 내다봤다. 그는 "현재 재건축 아파트를 소유하고 있는 사람들이 장기 투자를 바라보고 있는 사람들인데다 재건축 아파트를 현금화하더라도 마땅히 다른 투자할 곳이 없다"면서 "이런 상황에서 급매물이 나올 가능성은 높지 않다"고 말했다. ◇일반아파트값 상승 부작용 우려도 = 후속조치로 재건축을 누르면 일반아파트값이 오르는 '풍선효과'의 부작용을 낳을 가능성도 배제할 수 없다. 이익을 환수당하지 않기 위해 재건축 추진을 미루는 경우가 속출하면 자연스럽게 신규 아파트 공급이 줄어들게 되며 이에 따라 비교적 최근에 신축한 아파트로 투자자들의 눈이 쏠릴 것이라는 분석이다. 실제로 정부가 재건축 아파트값을 규제하겠다는 방침을 밝힌 1월말 이후에는 2002년 이후 신축된 아파트값의 상승률이 높게 나타나기도 했다. 고종완 대표는 "재건축 아파트로 인해 더 이상 투자이익을 기대하기 힘들다고보는 수요자들이 새 아파트 등으로 몰릴 가능성도 있다"면서 "이렇게 되면 재건축아파트값을 잡으려고 하다가 일반아파트 가격을 올려놓는 결과가 될 수도 있다"고 말했다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장도 "이번 대책의 강도가 상당히 세다고 볼 수 있기 때문에 재건축아파트의 가격은 소폭 하락할 것으로 보지만 일반아파트의 가격이따라서 하락할 가능성은 낮게 보고 있다"고 밝혔다.