Q: 5년 보유한 주택 1채와 구입한 지 1년이 조금 넘은 거주용 주택 1채를 소유하고 있습니다. 이 중 5년 보유한 주택을 자녀에게 증여하려고 하는데 어떠한 방식으로 주는 것이 좋을까요?

A: 주택을 증여하는 방법은 아무런 조건 없이 넘겨주는 단순증여의 방식과 전세금 또는 대출 등의 부채를 승계시키는 부담부증여의 방식이 있습니다.

단순증여는 주택 평가액에서 증여재산공제를 차감한 금액에 대해 증여세를 부담하는 방식입니다. 이때 발생하는 증여세와 취득세는 수증자인 자녀가 부담해야 하며 이를 부모가 대신 부담하는 경우에는 추가적인 현금증여로 보기 때문에 증여세를 추가 부담해야 합니다.

하지만 부담부증여의 경우에는 단순증여와 달리 양도소득세와 증여세의 2가지 세금이 동시에 발생합니다. 주택평가액에서 승계한 부채와 증여재산공제를 차감한 금액에 대해서는 자녀가 증여세를 부담해야 하고 부채승계 금액에 대해서는 양도한 것으로 보아 소유주인 부모가 양도소득세를 부담해야 합니다. 따라서 부담부 증여의 경우 자녀가 부담해야 할 증여세는 감소하지만 부모가 부담해야 할 양도세는 새로 발생하게 됩니다.

부모가 자녀에게 증여하는 경우의 증여재산공제는 10년간 합산하여 성인 5,000만원, 미성년자의 경우 2,000만원까지 가능합니다.

보통 2가지 방식 중 부담부증여에 의한 방식이 유리하긴 하지만 항상 적용되는 것은 아니므로 단순증여에 의한 세금 부담액도 산출해 비교한 후 유리한 방법을 택해야 합니다. 특히 위 사례에서 주의할 점은 일시적 2주택 3년 유예기간 내 부담부증여 여부에 따라 부담해야 할 양도소득세가 차이가 난다는 것입니다. 일시적 2주택 3년 유예기간 내에 부담부증여를 하면 소유주인 부모가 부담해야 할 양도소득세가 1세대 1주택 비과세 처리되지만 유예기간 경과 후에는 양도소득세를 부담해야 하기 때문입니다.

증여받은 주택을 자녀가 처분하는 경우에도 주의해야 합니다. 별도세대인 자녀가 직계존속에게 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 이월과세가 아닌 양도소득의 부당행위계산부인 규정에 의해 과세될 수도 있기 때문입니다.