Q. 평소 토지에 관심이 많았는데 최근 부동산 시장이 크게 움직이면서 토지도 조금씩 가격이 오르는 것 같습니다. 토지는 전망이 중요하다고 하는데 어떤 기준을 먼저 살펴봐야 하나요.(40대 회사원) A. 토지를 투자하는 사람들은 일반적으로 장기간 묵혀두겠다는 생각으로 구입하는 경우가 많습니다. 장기간 투자금이 묶이더라도 땅값이 물가상승률보다 더 많이 올라 많은 수익을 얻었던 사례가 많았기 때문입니다. 하지만 90년대 말 외환위기 이후 무작정 묵혀두겠다는 식의 투자는 통하지 않는 경우가 점차 많아 지고 있습니다. 우선 우리나라가 고도 성장을 멈추고 저성장 단계로 접어들면서 과거에 비해 토지 수요가 많지 않아졌기 때문입니다. 인구 변화도 영향을 미쳤습니다. 70~80년대만 하더라도 인구 증가가 꾸준히 이뤄졌지만 90년대 이후부턴 인구 증가폭이 크지 않은데다 수도권과 충청권을 제외한 대부분 지방에선 오히려 인구가 줄면서 토지 수요가 감소하고 있습니다. 대표적인 곳이 강원도입니다. 강원도의 경우 원주나, 춘천 등 고속도로 개발 호재와 연계된 지역 등을 제외하곤 토지가격이 10~15년 전 수준을 유지하거나 떨어진 지역이 많습니다. 장기간 보유를 목적으로 토지 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 요인은 해당 지역의 인구 및 소득 수준의 변화입니다. 최근 토지시장이 회복되면서 땅값이 오르고 있지만 지방의 농촌지역은 회복세가 미미한 반면 서울 수도권 지역의 토지 가격 상승세가 두드러진 것도 이런 측면을 반영하고 있기 때문입니다. 어떤 지역이 개발호재로 땅값이 오르더라도 좋은 가격에 팔 수 있으려면 토지수요가 지속적으로 뒷받침돼야 합니다. 일단 해당 지역 내 경제활동이 활발하면 소득증가가 가시화되고 토지수요도 늘어나게 됩니다. 경제활동이 활발해지면 지역 인구도 늘어날 수 밖에 없습니다. 이런 인구 증가 또한 지가상승에 중요한 요인이 될 수 밖에 없습니다. 토지투자에선 현장 조사가 필수적인 사항입니다. 그러나 현장조사를 통해 매물이 좋은 지 여부를 판단하기 전에 투자에 유리한 지역을 먼저 선별하는 것이 훨씬 중요합니다. 특히 투자 대상 지역은 경제활동으로 지역소득(GRDP)과 인구의 변화는 매우 기본적이고 핵심적인 고려 사항입니다.