서울시 재건축 연한 차등적용 및 안전진단 강화 결정은 최근 논란이 돼 왔던 재건축에 대한 자치구청의 자의적 판단에 제동을 거는 데 초점이 맞춰진 것으로 풀이된다. 또 후 분양제에 이어 연한 차등적용으로 인해 재건축 시장에 명암이 더욱 확연히 드러날 전망이다. 후 분양제ㆍ연한 차등 등의 제한을 받지않는 사업승인 단계의 재건축 아파트는 상대적 가치가 오를 전망이나 정밀안전진단을 남겨놓은 단지들은 후 분양에 따른 수익성 감소에다 연한 차등적용으로 사업추진 조차 장담키 어렵게 됐다. 이에 대해 전문가들은 연한강화가 재건축 문제 해결로 연결되기 위해선 리모델링 활성화 조치가 병행돼야 한다고 지적했다. 개ㆍ보수 지원 없는 연한강화는 재건축 문제를 단지 `연기`에 불과하다는 것이다. ◇재건축 열쇠 자치구청장에서 시장으로 = 이번 조례 개정에 따라 정밀안전진단 실시와 재건축 승인에 대한 결정권이 구청장에서 서울시장으로 넘어갔다. 투기지역의 경우 재건축 대상 세대가 100가구 이상, 이외 지역은 300가구 이상일 경우 시장이 구청장을 배제, 예비평가를 직접 시행하고 안전진단 실시기관도 지정할 수 있도록 한 것이다. 이는 재건축 대상인 노후ㆍ불량 주택의 개념을 법으로 상향 규정하고 노후ㆍ불량주택에 대한 구청장의 자의적인 판단을 배제하기 위한 조치. 실제로 고덕 주공단지는 지난 83년 준공한 만큼 지난해에 20년이 지나지 않았지만 구청에서 안전진단을 실시하고 재건축 허용을 결정해 논란이 되기도 했다. ◇사업승인 받지 않은 80년대 단지 직격탄 = 시의 연한 차등적용에 따라 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상되는 단지는 80년대 준공한 재건축 추진 아파트로 예상된다. 서울에서 80년대(81~89년) 건립된 아파트는 2000년말 현재 28만5,664가구. 전체 가구에서 차지하는 비중이 58%에 이르고 있다. 정밀안전진단을 준비 중인 개포 시영(84년 준공)의 경우 시 지침에 따르면 2014년에나 사업추진이 가능하다. 같은 사업단계를 밟고 있는 82년 건립된 개포 주공도 2008년에나 가능한 셈. 반면 80년대 이전 단지와 사업승인을 받은 단지는 상대적으로 부각될 전망. 실제 78년 준공된 논현동 경복아파트는 최근 들어 매매값이 500~1,000만원 상승하는 등 상반된 모습을 보이고 있다. ◇개ㆍ보수 지원정책 뒤 따라야 = 건설산업연구원 김현아 박사는 "노후 재건축 단지를 리모델링으로 유도하지 않으면 결국 2~3년 뒤에는 공급물량 감소로 인해 주택시장이 불안하게 될 것"이라며 "리모델링 부가세 면제 등의 조치가 빨리 시행되어야 한다"고 강조했다. 재건축시 적용되는 용적률을 250%를 기준으로 했을 때 이로 인한 신규공급 효과는 기존 가구수 대비 1.38배. 현재는 용적률이 200%로 보편화 되고 있는 데 이를 기준으로 했을 땐 신규 공급 물량이 기존 가구수 대비 1.2배 정도로 추산되고 있다. 즉 재건축ㆍ리모델링이나 이로 인한 신규 공급물량 효과는 별 차이가 없는 것. 문제는 노후 재건축 단지가 건물 철거만 바라고 낡은 상태로 남게 되면 신규 주택으로서 역할을 하지 못한다는 데 있다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "노후 재건축 단지로 하여금 개보수로 방향을 선회하게끔 하는 당근책이 절실하다"며 "재건축 문제 해결의 근본대책이 빠진 게 아쉬운 점이다"고 강조했다. <이종배기자 ljb@sed.co.kr>