새해에는 부동산 관련 정책을 백지부터 다시 습득해야 할 듯하다. 정부의 ‘12·16 부동산 대책’ 등 고강도 부동산 대책이 올해 본격적으로 시행되는데다 새해를 맞아 달라지는 주요 부동산 정책도 줄줄이 시행을 앞두고 있어서다. 올해 부동산 시장은 세제, 대출 등 다방면에서 괄목할 변화가 나타날 전망이다. 정부가 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선언한 만큼 대부분 대책은 규제 중심이다. 특히 다주택자에 대해서는 규제가 더욱 강해지는 만큼 여러 주택을 보유하고 있거나 신규 주택을 취득할 계획이 있다면 향후 계획을 더욱 꼼꼼하게 세울 필요가 있다. 올해부터 달라지는 부동산 관련 정책들을 시기 별로 정리했다.

◇ 상반기 ‘12·16대책 후속조치 집중’=이달부터 9억원을 초과하는 고가주택을 양도할 때 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 지금까지는 9억원 초과 고가주택 소유자들도 1주택자라면 거주 여부나 기간에 관계없이 최대 80%까지 공제 혜택을 줬다. 하지만 이달부터는 ‘2년 이상 거주’ 조건이 붙는다. 이를 충족하지 못하면 1년에 2%씩, 최대 30%까지만 공제 혜택을 준다. 주택 취득세율도 변경된다. 6억원 초과~9억원 이하 주택 매입 시 현행 2%에서 1.01%~2.99%로 세분화 된다. 3채 이상 다주택자의 경우 추가 주택 매입 시 4%의 취득세율이 적용된다.

전세자금대출 규정은 더욱 깐깐해졌다. 이른바 ‘갭투자’를 막기 위한 조치다. 전세자금 대출을 받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 9억원 초과 1주택자라면 공적전세보증은 물론 서울보증보험(SGI) 등 민간 보증도 받을 수 없다.

2월부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관될 예정이다. 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 감정원에서 청약 업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후를 포함한 일정 기간 동안 신규 모집공고 업무가 중단될 전망이다. 아울러 실거래가 신고기간은 60일에서 30일로 줄어든다. 신고 기간이 지나치게 길어 실거래가 정보가 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적에 따른 것. 이를 어기게 되면 500만원 이하 과태료가 부과된다. 실제 거래와 달리 거짓으로 신고하면 3,000만원 이하 과태료를 부과하도록 하는 내용도 새로 시행된다. 부동산 중개보수는 계약서 작성 단계부터 협의하도록 바뀐다. 거래 금액에 따라 차등으로 설정된 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 방지하기 위한 조치다.

3월부터는 9억원 초과 주택을 취득할 경우 자금조달계획서와 함께 15종에 달하는 증빙 서류를 관할 구청에 제출해야 한다. 12·16 부동산 대책의 후속 조치 중 하나로, 편법 증여나 투기를 막기 위한 조치다. 증빙 서류는 국토교통부가 예로 든 것만 해도 은행 예금 잔고 증명서, 주식·채권 거래 내역서, 증여·상속세 신고서, 부동산 임대차 계약서, 금융기관 대출신청서, 차용증 등이다. 자금조달계획서 의무 제출 대상 주택 기준도 확대된다.


불법 전매가 적발될 시 청약제한과 재당첨 제한도 대폭 강화된다. 공급질서 교란행위 및 불법 전매가 적발되면 10년간 청약이 금지된다. 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 받을 수 없다.

정비사업 최대 이슈였던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 마치고 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 민간 상한제 적용지역은 서울 강남 4구, 마·용·성 등 13개 구 전 지역과 강서, 노원 등 5개구 37개 동이 포함됐다. 경기에서도 과천, 하남 등 지역 13개 동이 지정됐다. 100가구 이상 공동주택의 관리비 의무 공개도 4월부터 시행된다. 연간 주택임대소득이 2,000만원 이하 사업자에 대한 소득세 과세는 5월부터 시행된다.

◇ 하반기, 허위매물 올린 공인중개사 처벌=6월 말까지 조정대상지역 내 다주택자의 양도세 중과는 한시적으로 배제된다. 정부가 다주택자에 대한 과세를 강화하는 가운데 양도소득세 부담으로 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적으로 퇴로를 열어줬다. 6월에는 이와 함께 신용카드로 월세를 납부할 수 있도록 서비스가 개선된다. 보유 주택을 활용한 주택연금제도 대상 완화는 1분기 중 시행된다. 도시공원 일몰제가 7월 최초로 시행된다. 도시공원 지정 후 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았다면 도시공원에서 해제될 수 있다.

8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 공인중개사법 개정안이 시행된다. 국토교통부는 허위매물 모니터링을 진행해 적발된 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다. 공모형 리츠·부동산펀드의 세제혜택은 더욱 확대된다. 저금리 기조에 따라 시중자금이 청약 시장에 흘러 집값 상승의 원인으로 작용하는 것을 막기 위한 조치다. 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 더 낮은 세율이 적용될 예정이다.

단독주택이나 소형 빌딩을 상속·증여할 때 붙는 세금은 크게 늘어난다. 지금까지는 시세 파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 선에서 상속세와 증여세가 과세됐는데, 앞으로는 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용한다.

한편 올해 종합부동산세 세율 조정으로 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에 대한 세금 부담이 커진다. 공시가격에 따라 0.1%~0.8%포인트 높아질 전망이다. 공시가격 현실화율 또한 상향될 예정이라 종부세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다. 공시가격의 현실화율은 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 높아질 예정이다. 30억원 이상 공동주택의 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다./진동영기자 jin@sedaily.com