토허제 해제 했더니 주변 집값도 들썩…연구 논문 나왔다 [Pick코노미]

[5~6일 ‘2026 경제학 공동학술대회’] 이자 부담에 월세선택 비율 증가 전세사기도 월세 선호 확대 요인 토허제 풀땐 반경 1㎞ 집값 상승 서울 시내 한 공인중개사에 아파트 매매 및 전세 매물 시세가 게시돼 있다. 뉴스1 토지거래허가구역 해제 시 해당 구역에서 반경 1㎞ 떨어진 곳까지 집값이 동반 상승한다는 연구 결과가 나왔다. 서울경제신문이 5일 입수한 최한수 경북대 경제통상학부 교수와 하종현 한국가스공사 선임연구원의 ‘토허제 해제가 주택시장에 미치는 영향’ 보고서에 따르면 지난해 2월 서울 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 일대가 토허제에서 해제된 후 해당 구역 집값은 평균 3.3%가량 올랐다. 다만 호가가 올랐을 뿐 거래량은 유의미하게 늘어나지 않았다. 주목할 점은 잠삼대청 일대 경계에서 반경 1㎞까지 집값 상승 경향이 강하게 나타났다는 것이다. 특히 가격이 20억 8000만 원에서 25억 5000만 원 사이인 집값의 상승세가 다른 가격대보다 두드러졌다. 잠삼대청 경계에서 1.5㎞ 이상 떨어진 곳은 가격 상승 폭이 둔화됐다. 최 교수는 “인접 지역으로의 전이 효과가 예상되는 만큼 토허제 해제 시 추가적인 파급 영향을 종합적으로 점검할 필요가 있다”고 말했다. 한편 전세자금대출 금리가 1%포인트 오르면 임대차 시장에서 월세 비중이 16%포인트 넘게 높아진다는 연구 결과도 나왔다. 안지혜 서울대 경제연구소 객원연구원의 ‘전세의 월세화 결정 요인에 대한 실증연구’ 보고서에 따르면 2015~2024년까지 전국 임대차계약 자료를 분석한 결과 전세자금대출 금리가 1%포인트 상승할 때 임대차 시장에서 월세 비중은 약 16.5%포인트 확대되는 것으로 추정됐다. 전세대출 이자가 조금만 올라가도 세입자들이 금전 부담에 전세 대신 월세를 선택하는 비율이 크게 높아진다는 의미다. 한국은행에 따르면 은행권 신규 취급 기준 전세자금대출 금리는 2025년 10월 연 3.98%에서 12월 연 4.23%로 석 달 연속 상승했다. 이는 연구 기간 중 관측된 최고 수준(연 4.3%)에 가까워 전세의 월세 전환 흐름이 당분간 이어질 가능성을 시사한다. 전세사기 역시 월세 선호를 키우는 요인으로 지목됐다. 전세보증금반환보증 사고가 1건 늘어날 때마다 월세 비중은 약 0.002%포인트 증가하는 것으로 나타났다. 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안이 커지면서 세입자들이 보증금 부담이 적은 월세를 택하고 있다는 설명이다. 연구진은 “최근 전세 매물이 줄고 월세 비중이 늘어나는 현상은 일시적인 변화라기보다 구조적인 전환에 가깝다”며 “전세사기 예방과 함께 전세자금대출 금리의 급격한 변동을 완화하는 정책 대응이 필요하다”고 말했다. 이번 연구는 5~6일 중앙대에서 개최되는 ‘2026 경제학 공동학술대회’에서 공식 발표될 예정이다.