서울·분당 오피스 투자시장 규모 26조 ‘역대 최고’

알스퀘어 ‘오피스 마켓 리얼 리포트’ 2020년 16.1조 대비 62% 증가해 광화문·종로 등 거래액 45% 차지 지난해 서울과 분당의 오피스 투자 시장 규모가 총 26조 1000억 원을 기록하며 역대 최고치를 기록했다. 특히 광화문·종로 등 서울 도심권역(CBD) 업무지구 내 오피스 거래액이 전체의 45%를 차지하며 시장 성장을 주도했다. 3일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어의 ‘2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트’에 따르면 지난해 서울 및 분당 오피스 시장 규모는 총 26조 1000억 원을 기록했다. 이는 2020년(16조 1000억 원) 대비 62%(10조 원) 증가한 수치로, 상업용 부동산 시장의 성장세를 보여준다는 평가다. 지난해 4분기에만 6억 9000억 원 규모의 거래가 체결됐다. 특히 도심권역(CBD) 내 오피스 거래가 전체 거래액의 45%를 견인하며 시장을 주도했다. 을지로3가역 인근의 시그니처 타워가 1조 346억 원에 거래됐으며 종로구 새문안로의 LX광화문 빌딩이 5120억 원에 거래가 이뤄졌다. 임대차 시장은 안정적인 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 지난해 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 직전분기 대비 0.4%포인트 하락했다. 3분기 연속 감소세다. 권역별로는 여의도권역(YBD)이 1.9%라는 공실률로, 서울 내 가장 낮은 수치를 기록했다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소한 덕분이다. CBD는 4.5%, 강남권역(GBD)은 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 다만 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 전분기 대비 소폭 상승했다. 아울러 ‘우량 자산 선호 현상’이 뚜렷해지며 대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락했으나 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 나타났다. 지난해 오피스 거래에서 주목할 점은 거래 구조의 변화다. 전체 거래액의 46%가 ‘수익증권)’ 형태로 거래됐다. 이는 취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 것이라는 분석이다. 또 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상한 것도 눈에 띄는 변화다.