수도권 아파트 거래 96%가 15억 이하…“가계 대출 뇌관 될수도”

■한은 통화신용정책보고서 15억이하 거래 1년새 7.6%P 늘어 실수요자 대출 많아 부채확대 우려 박종우 부총재보가 12일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 통화신용정책보고서 기자설명회에서 발언하고 있다. 사진 제공=한은 서울 핵심지의 집값 상승 압력이 주변 지역으로 확산하는 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 한국은행의 경고가 나왔다. 특히 15억 원 이하 주택 거래 비중이 빠르게 늘어나고 있어 가계대출의 잠재 리스크가 될 것으로 전망됐다. 한은이 12일 국회에 제출한 ‘2026년 3월 통화신용정책보고서’에 따르면 수도권 아파트 거래에서 15억 원 이하 주택 비중은 2025년 3월 88.6%에서 올해 1월 96.2%로 확대됐다. 그동안 집값 상승을 주도한 강남 3구와 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 등 서울 핵심지의 가격 부담이 커지자 상대적으로 접근 가능한 중저가 주택으로 수요가 이동한 결과로 풀이된다. 15억 원을 초과하는 고가 주택은 대출이 까다롭고 자기자본 비중도 높아 대출 유발 효과가 상대적으로 낮다. 반면 15억 원 이하 주택은 실수요자의 대출 의존도가 높아 거래 증가가 가계부채 확대로 이어질 가능성이 크다. 건당 대출 유발 규모도 중저가 주택이 더 큰 것으로 추정됐다. 한은은 “정부의 주택담보대출 한도 차등화 정책 영향으로 9억~15억 원대 주택의 건당 대출 유발 규모는 이전보다 커진 반면 15억·20억 원 초과 주택은 오히려 줄었다”고 설명했다. 전세시장도 변수다. 신규 입주 물량 감소와 전세대출 규제가 맞물리며 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 전세가격이 오르면 임차 수요가 매매시장으로 이동해 주담대 증가 요인으로 작용할 수 있다. 반면 최근 금리 상승세와 정부의 정책 의지는 시장 과열을 억제할 수 있는 근거로 제시됐다. 2월 기준 은행채 5년물 금리는 3.73%까지 올라 주담대 금리의 추가 상승 가능성이 커졌다. 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 매물도 늘고 있다. 정부의 주택 공급 확대 방안 역시 집값 상승 기대를 낮추는 요인으로 꼽힌다. 주택시장의 추세 하락 전환에 대해서는 신중한 입장을 내놓았다. 정부의 강력한 집값 하락 의지가 시장 심리를 위축시키기는 했지만 아직 구조적 하락세에 접어들었다고 보기는 어렵다는 점에서다. 전문가들 역시 가계부채 위험이 완전히 가라앉지는 않았다고 진단했다. 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “주식 투자 등 다른 자산시장으로의 차입 수요도 일부 존재한다”며 “금리가 높은 수준을 유지하더라도 가계부채 증가 압력 자체가 완전히 해소됐다고 보기는 어렵다”고 말했다.