상가 임대차 끝났는데 보증금 못받았다면...대법 “재건축 조합이 반환 의무 있어”

대법원 전경. 연합뉴스 임대차 계약이 종료됐더라도 보증금이 반환되지 않은 상태에서 건물이 양도됐다면 재건축 조합이라도 기존 상가 세입자의 임대차 보증금을 반환할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 3부(주심 이홍구 대법관)는 9일 A 씨가 반포주공1단지 1·2·4주구 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 건물 인도 등 소송에서 임대차 보증금 반환 청구를 기각한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 대법원은 손해배상 청구를 기각한 부분은 원심 판단을 확정했다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 주택재건축 정비구역 내에서 와플 커피숍 체인점을 운영하던 A 씨는 2021년 이주 통보를 받았지만 점포를 비우지 않다 이듬해 4월 강제집행으로 퇴거했다. 재건축 조합은 관리처분계획 인가·고시를 거쳐 2022년 1월쯤 상가건물에 관한 소유권 이전 등기를 마쳤다. A 씨는 부조합이 기존 임대인의 지위를 승계해 점포를 사용할 수 없게 됐다면서 임대차 보증금 2000만 원과 권리금 1000만 원, 영업을 계속했다면 얻었을 영업이익 576만 원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했다. 쟁점은 건물 철거를 목적으로 소유권을 취득한 재건축 조합을 기존 건물주와 같은 임대인으로 볼 수 있는지였다. 1심과 2심은 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 임대차 계약이 특약사항에 따라 조합이 통보한 이주 기간 만료일에 적법하게 종료됐다고 보고 보증금 반환과 손해배상 청구를 모두 기각했다. 임대차 종료와 상가임대차법상 대항력도 소멸했다고 봤다. 대법원은 원심 판결을 뒤집었다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 기간이 끝났더라도 세입자가 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주되는 상황에서 임차 목적물인 부동산이 양도된 경우 양수인인 조합은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인 지위를 승계한다고 봤다. 이에 따라 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수한다고 판시했다. 보증금 반환 책임은 조합에 있다는 취지다. 대법원은 “양도 당시 임차인에게 임대차보증금이 반환되지 않았다면 양수인이 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위를 당연승계해 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한다고 본다”며 “임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계 존속을 의제해 임차인의 보증금반환청구권을 실질적으로 보장 한다는 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항의 취지 및 기존 법리를 재확인했다”고 설명했다. 다만 손해배상 청구를 기각한 원심 판단에 대해서는 조합이 임대인 지위를 승계하지 않았다는 전제는 잘못됐지만 권리금 회수 방해는 인정되지 않아 결론은 유지된다고 판시했다.