“토지 매입·PF 부담 없어”…대형 건설사도 민간참여사업 눈독

[10대 건설사 잇따라 수주전 참전] 사업 추진 속도 6개월~1년 빨라 중견 건설사 텃밭이던 민참시장 현대·대우·DL·GS 등 참여 적극 LH 재무 구조 악화 가능성 높아 재정 지원 등 적정한 보완책 필요 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 여전히 침체된 상황에서 민간 주택 발주가 위축되자 건설사들이 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 공공주택 민간참여사업(민참사업)에 눈독을 들이고 있다. 올해 LH 착공 물량의 절반인 2만 6000가구가 민참사업 방식으로 공급된다. 한때 중견 건설사들의 무대였던 공공주택 민참사업에 10대 대형 건설사까지 뛰어들면서 치열한 각축전이 펼쳐질 전망이다. 11일 LH가 공개한 자료에 따르면 올해 분양 계획이 예정된 공공주택 전체 물량은 2만 2970가구다. 이 중 민참사업은 1만 1255가구(18개 단지)로 전체의 절반에 달한다. 정부가 LH 택지의 민간 분양을 중단하고 직접 시행으로 전환하면서 민간에 분양하려던 공동주택용지 일부를 민참사업으로 돌리며 비중이 커졌다. 정부의 정책 변화에 따라 중견 건설사들이 뛰어들던 민참사업 시장은 대형 건설사들이 경쟁하는 구도로 변화했다. 올해 LH 1차 민참사업 공모에서 인천 검단·영종지구 4개 블록(1697가구)은 DL이앤씨 컨소시엄이 가져갔다. 양주 회천지구 2개 블록(1172가구)은 남광토건 컨소시엄이 수주했다. 서울 도봉구 성대 야구장 부지 1개 블록(2100가구) 공모에는 현대건설 참여가 유력하게 거론된다. 지난해 평택 고덕 민참 프로젝트를 따낸 데 이은 행보다. 업계에 따르면 10대 건설사 중 민참사업에 가장 적극적인 곳은 대우건설·DL이앤씨·GS건설이다. 현대건설도 수주 확대 방침을 정했다. 아직 민참사업 실적이 없는 다른 대형사들도 최근 공공 수주 조직을 정비하며 진입을 고려하고 있다. 롯데건설 관계자는 “수익성을 최대화 한다기보다 분양가상한제가 적용되다보니 미분양 위험도가 낮고 안정적으로 사업을 수행할 수 있다는 점이 장점”이라며 “민참 사업 참여를 전반적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이에 따라 민참사업 수주 경쟁도 가열되고 있다. LH에 따르면 지난해 공모한 19개 민참사업 중 절반이 넘는 10개가 2개 이상 컨소시엄이 참여한 경쟁 입찰로 진행됐다. 단독 응찰이 일반적이던 과거와 달라진 양상이다. 대형 건설사들은 민참사업의 장점으로 토지 확보 부담이 없다는 점을 꼽는다. LH가 토지를 제공하기 때문에 막대한 자금이 들어가는 부지 매입 단계가 통째로 사라지고 PF 조달 부담에서도 자유롭다. 또 민참 단지는 분양 가격 경쟁력이 확보되고 사업 속도가 빠르다. LH가 직접 설계·시공사를 선정하는 자체사업과 비교해 인허가와 사업 추진 속도가 6개월~1년 이상 빠르다는 게 업계 평가다. 다만 건설사들의 참여 유인이 일시적으로 끝나지 않고 건설사와 LH가 상생하는 구조가 이어지려면 공사비 안전판 마련과 사업비 보증 상품의 실효성 확보, LH 손실 보전 보완 등이 필요하다는 지적이 나온다. LH는 최근 물가 변동 반영 메커니즘을 적용해 과거 민참사업 최대 리스크였던 확정 공사비 문제를 해결하겠다는 입장이지만 어느 수준까지 인상률을 반영할지와 한도를 넘어선 변동분은 어떻게 처리할 지 아직 확정되지 않았다. 또 LH와 주택도시보증공사(HUG)는 올해 상반기 중 사업비 보증 상품 출시를 준비하고 있는데, 핵심은 보증료율과 적용 한도다. 건설사가 낮은 금리로 공사비를 조달할 수 있도록 보증 상품 설계가 어떻게 결론나는지가 향후 민참사업 참여 결정의 주요 변수가 될 것으로 보인다. 또 하나의 우려는 LH의 재무구조 악화 가능성이다. LH가 직접 시행으로 전환하면서 그동안 분양 수익으로 임대주택 재원을 마련하던 교차보전 구조가 약화될 가능성이 제기되기 때문이다. 정부의 추가 재정 지원이 충분치 않을 경우 LH의 재무건전성이 낮아지고 결국 미래세대의 빚으로 전가될 수 밖에 없다. 익명을 요청한 한 교수는 “재정 지원이 뒷받침되지 않으면 LH가 손실을 떠안거나 혹은 결국 민참사업의 공사비나 분양가에도 영향을 줄 수 있어 적정한 보완책이 필요하다”고 말했다. 이에 대해 국토교통부 관계자는 “LH가 택지 분양을 중단하면서 공공주택 건설 모델로 민참사업이 대안이 될 것”이라며 “현재 LH 구조개혁안을 수립하고 있고, 주거복지 로드맵 등에 따라 향후 LH 자체사업과 민참사업을 통한 주택공급 속도가 빨라질 것”이라고 말했다.