◎반포­1단지상가주인들 재건축 반대/도곡­대지지분 적어 소형 많이지어야/화곡­고도제한… 21층이상 건축 못해/한강변 잠실 1·2단지도 미관상 층수제한 불가피「서울 5개 저밀도지구 아파트를 재건축하는데 걸림돌은 없는가.」 25일 관련업계에 따르면 최근 저밀도아파트 재건축이 활발히 논의되고 있지만 각 지구마다 1∼2개의 문제점을 안고 있어 이를 해결하지 않고는 재건축이 사실상 어려운 상황이다. 반포지구에서 재건축사업이 가장 활발히 추진되고 있는 반포주공1단지의 경우 도로변에 늘어서 있는 상가가 해결의 열쇠를 쥐고 있다. 이 상가건물은 아파트 단지내상가로 지어진 단지내 건물이다. 상가주인들이 땅지분을 아파트주민들과 공동으로 소유하고 있어 재건축을 하려면 당연히 아파트와 함께 해야 된다. 그러나 현재 이곳 재건축조합에는 아파트주민들만 가입했을뿐 상가주인들은 제외돼 있는 상태다. 더욱이 상가의 경우 2층 주인들은 상권이 죽어 재건축을 원하고 있지만 1층 주인들은 전혀 재건축을 원하지 않고 있다. 이들이 동의를 하더라도 재건축기간동안의 영업수익을 어떻게 보전해야 될지가 또 문제다. 아파트주민들은 아예 이같은 상황을 모르고 있다. 조합의 한 대의원은 『만약 함께 재건축을 할 경우 지분문제등 일만 복잡해지지 않겠느냐』며 『당연히 아파트만 재건축해야 할 것』이라고 주장했다. 시공사인 대림산업의 한 관계자는 『주민들은 이곳이 수해지역이기 때문에 가장 먼저 재건축이 될 것으로 믿고 있지만 상가문제가 걸려있어 사실 난감한 상황』이라고 밝혔다. 3개 단지로 이뤄진 도곡지구의 영동아파트는 대지지분이 작은 것이 문제다. 아파트는 13평형이지만 대지지분이 10.5∼11.5평으로 무척 작은 편이다. 그러나 주민들은 최소한 30평형대 아파트로 들어가야 한다는 입장이다.<관련기사 18면> 이 경우 소형아파트를 30% 이상 지어야 하는 의무건립비율을 감안하면 2백85%의 용적률을 최대한 적용하더라도 소형아파트의 크기는 전용면적 10평 미만으로 해야 된다는 것이 주택업계와 이곳 부동산업계의 계산이다. 특히 재건축이 가장 활발한 2단지 주민들은 7.5평짜리를 건립하자는 주장까지 하고 있다. 대부분 일반공급분이 될 이 아파트가 전용면적 10평이 안되는 최소형일 경우 최근 대형화추세를 감안할 때 청약가입자들이 이 집을 살지는 미지수다. 또 시공사는 수익성이 그만큼 떨어져 상대적으로 조합원 부담만 커지게 된다. 화곡지구의 아파트들은 고도제한이 해결해야 할 숙제다. 이곳은 공항이 가까워 일정 높이까지 고도제한을 받는다. 시공사인 현대산업개발에서 확인한 바에 따르면 해발 90m까지 아파트를 지을 수 있다. 이 규정대로라면 21층까지는 가능하지만 주위에 산이 있는 이곳의 자체 땅높이를 감안하면 실제로 아파트 층수는 대폭 깎일 수 있다는 분석이다. 이밖에 잠실지구는 1, 2단지의 경우 한강변에 접해 있어 미관상 층수 제한이 불가피해 재개발의 걸림돌이 되고 있다.<한기석>