정부가 중산층 주거안정을 위해 도입하기로 한 '1·13 중산층 주거혁신 방안'의 기업형 임대주택 임차 조건에 관심이 모이고 있다. 수요자들로서는 임대료와 거주요건에 민감할 수밖에 없기 때문이다.

세입자들이 궁금해할 만한 기업형 임대의 예상 임대료와 재계약 조건 등을 문답으로 알아본다.

-정말 8년 동안은 무조건 거주가 가능한 것인가.

△임차인이 원한다면 8년까지는 얼마든지 살 수 있다. 2년 단위로 재계약하는 방식이다. 다만 불량 임차인의 경우 재계약을 거부하거나 임차기간 중이라도 퇴거시킬 수 있다. 세입자가 임대료를 3개월 연체하거나 임대인 몰래 재임대하는 경우가 대표적이다. 정부는 이외에도 임대인 측에서 재계약을 거부할 사유에 대한 규정을 미리 마련하도록 했다.

-임대보증금과 월세 비율은 어느 정도 수준인가.

△임대인이 정하기 나름이다. 국토교통부는 대책 설명자료에서 시장에서 보증금이 '월세×150' 수준인 경우가 많지만 월세를 많이 받아야 수익률이 높아지는 임대의 특성상 보증금이 '월세×100'인 경우도 들어 각각 가격을 제시했다. 전월세전환율은 일괄적으로 6%로 가정했다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 이자율로 '월세×12개월'을 '월세로 전환한 전세보증금'으로 나눈 값이다. 중위 전셋값이 2억4,300만원인 서울의 경우 '보증금=월세×150'이면 보증금 1억414만원, 월세 69만원인데 보증금을 '월세×100'으로 잡으면 보증금은 8,100만원으로 낮아지는 반면 월세는 81만원으로 높아진다. 보증금이 줄어드는 만큼 월세 부담은 15~17%포인트 늘어나는 셈이다.

-전월세전환율은 현재 상한이 8%인데 최대치를 적용하면 임대료가 더 높아지지 않나.

△맞다. 어디까지나 6%는 가정일 뿐 시장상황에 따라 더 높아지거나 낮아질 수 있다. 현재 주택임대차보호법에서는 전월세전환율 상한을 10% 또는 '기준금리×4' 중 낮은 수치로 규정하고 있다. 따라서 기준금리가 2%인 현재의 전환율 상한은 8%다. 전환율 상한인 8%를 적용하면 '보증금=월세×100'일 때 서울은 보증금 9,720만원, 월세 97만원으로 전환율 6%일 때보다 보증금은 1,600만원, 월세는 16만원이 비싸진다.

-임대료 상승 제한이 연 5%라고 했는데 8년이면 얼마나 오르나.

△매년 5%포인트씩 오르면 8년 차에는 초기보다 1.4배 많은 임대료를 지불해야 한다. 초기 임대료가 보증금 1억414만원, 월세 69만원으로 책정된 상태에서 매년 5%씩 올랐다면 8년 차에는 보증금 1억4,654만원, 월세 98만원을 내야 한다. 보증금을 그대로 두고 월세만 조정된다면 월세 상승폭은 더 커진다. 보증금을 1억414만원으로 고정한 상태에서 보증금 증액분을 월세로 전환(전월세전환율 6% 적용)한다면 초기에 69만원이던 월세는 2년 차에는 76만원, 8년 차에는 119만원까지 오른다. 월세로만 따지면 인상률은 무려 1.7배다.