김순길 REG 부동산비전포럼 대표

올 들어 서울과 수도권을 중심으로 전셋값이 치솟으면 서민들의 고통이 가중되고 있다. 이런 가운데 가을 이사철 전세 수요가 급증하면서 주민등록증 등 신분증을 위조한 전세 사기사건이 심심치 않게 발생하고 있다

얼마 전 서울 강남에서 일어난 사건이 대표적이다. 사기범은 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 다른 사람으로부터 빌려 중개업소를 차렸다. 평소에 잘 아는 제3자와 공모해 집주인과 월세 계약을 체결한 뒤 주민등록증을 위조해 주인 행세를 하면서 전세계약 보증금을 가로채 달아났다.

오피스텔, 원룸 등의 수익형 부동산의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을 위임받은 부동산 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세 계약을 했다고 말하고 실제 임차인과는 전세계약을 해서 전세 보증금을 가로채는 사기 유형도 있다. 중개업자가 임대차 중개 시 해당 전세물건의 하자를 명확하게 설명하지 않고 거짓으로 정보제공을 한 뒤 소음이나, 건물에서 발생되는 누수 등 물건의 물리적 하자로 임차인이 피해를 보는 경우도 있다.

지금처럼 전세 가격이 급등하고 물건이 귀한 시기에는 빨리 계약하겠다는 심리가 강해 계약 전에 꼼꼼히 확인하지 않고 계약부터 하다 사기를 당하기 쉽다. 그러나 부동산 전세계약은 작게는 몇 천만 원부터 많게는 수억이 거래된다는 점에서 사기의 피해를 당하지 않도록 세심한 주의가 필요하다,

전세 물건 임대차 계약시 반드시 확인해야 할 사항을 알아보자. 첫째 중개업자 및 임대인 등의 계약 상대방의 신분을 반드시 확인하고 거래 해야 한다. 특히 전세물건을 중개하는 중개업자가 실제로 등록된 중개업자인지 아닌지 해당 시군구청 중개업무 담당부서에 알아봐야 한다. 중개업등록번호, 중개업자의 성명, 주소, 전화번호 등을 확인함으로써 중개업등록증 등의 위조여부에 대해서 확인해야 한다.

둘째 계약 상대방인 임대인이 전세 물건의 실제 소유자가 맞는지 반드시 확인한 후 전세 보증금을 계약 상대방에게 지급해야 한다. 이때 임대인의 신분증, 임대차 건물공과금, 영수증, 등기권리증 등을 반드시 서로 대조해 확인해야 한다.

해당 물건 소유자가 신분 확인에 미온적일 경우나, 계약 상대방이 임대인을 사칭해 주민등록증을 위조할 수 있으므로 반드시 계약 상대방의 주민등록증 진위 여부를 체크해야 한다. 진위 여부는 인터넷 민원21 홈페이지(http://www.minwon.go.kr)로 접속해 주민등록증 진위확인 서비스를 이용하면 된다. 또는 자동응답전화로 국번 없이 1382로 연결하면 유선 상으로 누구나 주민등록증의 진위를 확인할 수 있다.

셋째, 건물 소유자로부터 위임 받은 자와 계약을 체결할 경우 위임장 및 위변조 확인 및 실제 소유자에게 위임사실, 계약조건 등을 직접 확인해야 한다. 월세 물건을 위임 받은 자가 소유자와 허락을 받지 않고 무단으로 전세계약을 해 보증금을 가로채는 사례가 종종 있는 만큼 세부적으로 위임을 받은 자에 대한 체크는 반드시 해야 한다.

넷째, 지금 같은 전세대란 시기에는 시세보다 전세 보증금이 낮을 경우 각별한 주의가 요망된다. 해당 물건의 권리관계와 소유자 등을 직접 일일이 점검해야 하며 다른 부동산 업소 등에 교차 확인을 해보고 필요하면 전문가에게 자문을 받아 보는 것이 좋다.

이밖에 물건의 물리적 하자로 인한 피해를 미리 예방하기 위해서는 계약하기 전 임차하는 건물의 상태, 구조, 환경, 및 누수 등 하자여부를 꼼꼼히 확인해야 한다.

다음으로 법률적으로 확인하여야 할 사항을 알아보자. 첫째. 공적장부(공부)를 반드시 확인하라. 전세물건 계약을 하기 전에는 등기부등본 및 건축물대장 등의 공적장부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다. 더욱더 중요한 것은 전세계약을 하고 잔금을 치른 후 실제 입주를 하게 되는 시점의 권리관계를 확인해야 한다는 점이다. 왜냐하면 입주를 하는 동안 집주인이 악의적으로 근저당권을 설정할 수도 있고 가압류 혹은 가등기가 되어 있을 수 있기 때문이다. 만일 이런 일이 발생한다면 임차인은 어쩔 수 없이 근저당권 등의 권리보다 후순위가 되어 전세물건이 경매에 넘어갈 경우 자칫 전세보증금을 날릴 수도 있다. 임차인의 대항력 발생시점이 전세 물건을 점유(입주)하는 다음날 0시부터 발생하기 때문이다. 반드시 입주시 다시 한번 등기부등본을 확인하는 것이 바람직하다.

만일 확인결과 근저당권 등의 제한물건이 먼저 들어와 있다면 임대인에 대한 계약해제 및 손해배상 청구 조치를 취해야 한다. 확정일자를 받는다 하더라도 근저당권 설정액이 크면 보증금을 온전히 다 되돌려 받지 못할 수 있다.

둘째. 확정일자를 받아라. 주민 센터에서 전입신고는 하지만 확정일자는 받지 않는 세입자가 종종 있다. 확정일자는 전입신고와 동시에 처리가 가능하기 때문에 같이 하는 것이 여러모로 좋다. 확정일자를 받는 다는 것은 만일 그 전세물건이 경매에 부쳐진다 하더라도 등기부등본 상에 나와 있는 저당권 등의 제한 물건보다 시간상으로 우선하면 배당금을 먼저 받아간다는 의미다. 물론 확정일자를 받는다고 해서 무조건 전세보증금이 보장되는 것이 아니다.

셋째, 임차권 등기 명령 제도를 활용하라. 임대차 계약이 종료됐지만 전세 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 전근 등 불가피하게 다른 지역으로 이사를 가는 경우 세입자가 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다.

이처럼 선의의 피해를 보는 세입자를 보호하기 위해 임차인이 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하면 법원에서 간단한 절차를 거쳐 임차권등기 명령을 하여 임대인의 동의 없이 도 임차인 단독으로 임차권등기가 가능하다.

임차권 등기를 하기 위해서는 명령신청서와 등기부등본을 첨부 서류를 갖춰야 한다. 전세물건을 관할하는 법원에 접수하면 되고 임차권 등기를 신청한 뒤에는 이사를 가거나 전출을 하면 안 된다. 임차권등기 명령 신청 후 반드시 법원으로부터 임차권 명령이 수리 되었다는 통지와 등기부등본에 “임차권등기”가 기입됨을 확인한 후 이사해야 한다.

궁금한 사항은 전화(02)778-4747 또는 홈 페이지(www.sentv.co.kr)로 문의하면 된다.