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Q. A씨는 지난 2012년 7월 대구광역시에서 B씨 소유의 상가건물 1층 점포를 보증금 2,000만원에 월세 50만원으로 2년간 임차해 김밥집을 운영하고 있었다. A씨는 기존 임차인에게 권리금도 2,000만원을 지급한 상태였다. 그런데 C씨가 2014년 3월 B씨로부터 해당 상가건물을 사들인 뒤 A씨에게 "A씨가 임차한 점포를 자신이 직접 미용실로 이용할 계획이니 재계약하지 않겠다"고 통보했다. A씨는 계약기간 만기인 6월말까지 점포를 C씨에게 양도해야 할까. 그렇다면 A씨는 권리금을 회수할 방법은 있을까.
A. '상가건물 임대차보호법'은 A씨와 같은 임차인을 보호하기 위해 계약갱신 요구권을 인정하고 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 거절하지 못한다는 내용이다. 또 이러한 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다고 규정하고 있다.
아울러 위 법은 상가건물의 임대차에 적용되고 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터는 건물의 양수인에게도 임차권을 주장할 수 있도록 했다.
따라서 A씨는 건물의 양수인인 C씨에게 자신의 임차권을 주장하고 최장 2017년 6월까지 계약갱신을 요구할 수 있다.
상가건물 임대차보호법은 기존에는 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액(보증금액)이 서울시에서는 3억원 이하, 광역시는 1억 8,000만원 이하인 임차인에게만 계약갱신 요구권을 인정했다. 하지만 지난 2013년 8월13일 개정 이후 새롭게 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에는 보증금액이 아무리 많아도 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하였다는 점을 주목할 필요가 있다.
위 사례에서 A씨가 계약갱신요구권을 행사할 경우 C씨는 2014년 7월 갱신된 임대차에서 기존의 보증금과 월차임의 9% 이하에서 경제사정을 고려해 합당한 금액만 증액을 청구할 수 있다.
또 일반적으로 임대차 계약에는 임차인이 임차권을 양도하거나 전대차할 수 없다고 규정돼 있으므로 A씨가 기존 임차인에게 지급한 권리금을 회수할 수 있는 방법은 현실적으로 거의 없다. 따라서 상당한 권리금을 지급해야 하는 상가를 임차할 때에는 계약갱신을 요구해도 5년 이후에는 권리금을 회수할 수 없다는 가정 아래 권리금을 총임대차 개월수로 나눈 금액도 월차임에 포함된다고 생각하고 가계를 운영해야 할 것이다. kimbyun999@naver.com